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Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlage – 3 Vorteile

Vor zwei Wochen habe ich bei schönstem Sonnenschein in Stuttgart mein Wochenende im Untergeschoss eines Hotels verbracht. Der Grund: 2 Tage Immobilienoffensive mit spannenden Vorträge & Erfahrungsberichte zum Thema Immobilien als Kapitalanlage. Man lernt am besten von Menschen, die bereits weiter sind in dem Bereich, in dem man sich weiterentwickeln möchte. Durch Seminare/Kongresse passiert das in komprimierter Form, weshalb es immer noch meine liebste Form der Weiterbildung ist. Ganz zu schweigen von den interessanten Menschen, die man kennen lernt – die Atmosphäre von Leuten, die begeistert sind und Dinge gerne direkt umsetzen, ist genial.

Das nächste Event ist der Immopreneurkongress* am 10./11. November 2018 in Darmstadt:

Bis zum 30.09.2018 gibt es noch den Early Bird Preis!

Von Erfahrungsberichten der Aufwertung von Wohnimmobilien, dem kreativen Einkauf günstiger Objekte bis hin zu Kniffen in der Zwangsversteigerung war alles dabei. Ich nutze es als Anlass und beschreibe die 3 Hauptvorteile, die ich  bei Investitionen in Immobilien sehe.

1. Hebeleffekt bei Immobilien

Der größte Vorteile von Immobilien als Investment ist die Möglichkeit, deine Investition zu hebeln. Was hiermit gemeint ist, erläutere ich an einem Praxisbeispiel aus dem Buch Erfolg mit Wohnimmobilien* von Thomas Knedel.

Er spezialisierte sich auf Wohnimmobilien mit Renovierungs/-Sanierungsbedarf in mittleren Lagen. Im Jahr 2012 erwarb er ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 1970er) mit 7 Wohnungen in der Gegend um Frankfurt am Main.


Die Eckdaten (Merhfamilienhaus, Raum Frankfurt am Main, 2012):
Kaufpreis (verhandelt): 445.000€
Kaufnebenkosten: 53.400€ (ca. 12%)
Renovierung und Sanierung: 70.000€
Gesamtinvestitionskosten: 570.000€


Für die Finanzierung wurde vereinbart: 70.000€ Eigenkapital und 500.000€ Bankdarlehen. Die Gesamtinvestition von 570.000€ wurde somit mit nur 70.000€ eigenen Mitteln finanziert. (Zinssatz: 2,7%, Zinsbindung 10 Jahre, Tilgung 2%).

Die monatlichen Mieterträge abzüglich Kosten (Bewirtschaftung/Mitausfallwagnis, Zinsen) beliefen sich auf 2.098€, die die Mieter Monat für Monat erwirtschaften. Wie lukrativ ist das Investment?

Renditeberechnung:

Gesamtkapitalrendite: (2.098€ x 12 Monate) / 570.000€ = 4,4%

Er erhielt damit 4,4% „Zinsen“ auf seine Gesamtinvestition von 570.000€. Diese Rendite wäre zugleich auch die Eigenkapitalrendite, hätte er sein Investment komplett aus eigenen Mitteln finanziert und nicht „gehebelt“.

Durch die Aufnahme des Bankdarlehens hat er jedoch diese Investition mit nur 70.000€ eigenem Kapital getätigt.

Seine Eigenkapitalrendite auf die von ihm eingesetzten 70.000€ beläuft sich damit auf:

Eigenkapitalrendite: (2.098€ x 12 Monate) / 70.000€ = 36%

Er erhält damit jährlich 36% Rendite auf sein eingesetztes Kapital von 70.000€. Immobilieninvestments lassen sich durch den Einsatz von Fremdkapital hebeln, was derart hohe Eigenkapitalrenditen ermöglicht. Es ist klar, dass wie bei allen Investments Wissen und Erfahrung notwendig sind, um günstig einkaufen zu können, sinnvoll aufzuwerten etc. Generell stellt dies jedoch eindrucksvoll den „Hebeleffekt“ von Immobilien dar.

2. Die Inflation ist dein Freund

Was für das auf der Bank vermeintlich „sicher“ gehortete Geld eine Gefahr ist, nennt sich Inflation. Inflation meint  den Kaufkraftverlust eines Euros in Zukunft. Für 100€, die du heute auf dein Sparbuch legst, kannst du dir in zehn Jahren weniger kaufen als heute. Die Kaufkraft der 100€ nimmt jedes Jahr um die Inflationsrate ab.

Das Statistische Bundesamt ermittelt diesen Kaufkraftverlust für Deutschland anhand eines Warenkorbes, den ein typischer Haushalt in Deutschland regelmäßig einkauft. Das Statische Bundesamt ermittelte beispielsweise im Jahr 2017 eine Inflation von -1,8% gegenüber dem Vorjahr[1]. Hast du beispielsweise einen Betrag von 100.000€ angespart und lässt diesen nun „sicher“ auf deinem Sparbuch, ist dieser Betrag in 20 Jahren nur noch 69.991€ Wert, da du dir in 20 Jahren für 100.000€ nur noch Waren im Wert von 69.991€ kaufen kannst.

Was für Barvermögen einen Nachteil darstellt und dein Geld entwertet, stellt bei Schulden einen Vorteil dar. Durch die Inflation werden auch deine Schulden Jahr für Jahr entwertet. Dies ist ein weiterer Grund, warum Immobilien als Kapitalanlage mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert werden. Durch Immobilieninvestments mit hohem Fremdkapitalanteil wirkt sich die Inflation positiv auf dein Investment aus.

3. Direkter Einfluss auf deine Investition mit Immobilien

Ein weiterer Vorteil ist, dass du direkten Einfluss auf deine Investition hast. Im Gegensatz zu Aktien, bei denen dein Einfluss auf die Handlungen der Geschäftsführung eher gering ist, kannst du bei einer Immobilie selbst Hand anlegen. Modernisierungen, guter Umgang mit deinen Mietern etc. liegt hier in deiner Hand und in deinem Einflussbereich.

Du kannst selbst aktiv nach Aufwertungspotentialen suchen, hast die Möglichkeit kreativ bei der Immobilienbeschaffung zu sein etc. Kümmerst du dich professionell um deine Immobile, hast du die Möglichkeit aktiv deine Rendite zu erhöhen. Bei wenigen anderen Investments ist dies in dieser Art möglich.

Natürlich kann dies auch als Nachteil gesehen werden, dass Immobilieninvestments einen höheren Aufwand erfordern als beispielsweise Aktien ETFs.

4. Nebeneffekte wie Beleihung, Steuern und Unabhängigkeit

Einen weiteren Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist die Möglichkeit der Beleihung. Auch wenn man theoretisch Aktien und Gold beleihen kann, sind Immobilien im hiesigen als stabil geltenden Markt immer noch Bankers Liebling. Zusätzlich kommen steuerliche Vorteile zur Geltung, da bei vermieteten Immobilien Zinsen, Handwerkerkosten etc. abgesetzt werden können.

Für Investoren, die bereits in Aktien investiert sind, stellt die Unabhängigkeit der Immobilien vom Aktienmarkt einen weiteren Vorteil dar. Ein breit diversifiziertes Portfolio profitiert davon, neben Aktien auch Immobilien zu beinhalten. Die Renditen von Immobilien haben keine starke Verknüpfung mit dem Aktienmarkt. Ging der Aktienmarkt einige Jahre in den Keller, sind Immobilien diesem Trend nicht oder weniger stark gefolgt.

Für mich stellen Immobilieninvestments daher eine sehr attraktive Anlageform dar. Auch hier gilt jedoch wie bei allen anderen Investments: Lernen, lernen, lernen. Wer sich in das spannende Thema Immobilen als Kapitalanlage einarbeiten will, findet das nächste passende Event am 10./11. November  in Darmstadt. Spannende Redner und erfahrene Investoren wie Investmentpunk Gerald Hörhan, Thomas Knedel uvm. stellen sich dem wissbegierigen Publikum.

Immobilien Investment Kongress
Immobilien Investment Kongress 2018

Immopreneur Kongress 2018 – Early Bird Ticket vergünstigt bis 30.09.2018!

Wie denkst du über Immobilieninvestments? Bist du bereits investiert, was sind deine Erfahrungen? Wie bildest du dich in diesem Themenbereich weiter? Ich freue mich auf deinen Kommentar!

[1] (Destatis, 2017)Inflationsraten Deutschland des Statistischen Bundesamtes

Zum Weiterlesen: Spar dich glücklich – Geldschnurrbart im Galileo PodcastP2P-Kredite als InvestmentAktiendepot eröffnen in 5min.

Ein Kommentar

  1. Immobilien sind zwar momentan noch nichts für mich, ich mache mir trotzdem häufig Gedanken darüber, ob ich nicht doch in ein paar Jährchen langsam einsteigen soll – wenn ausreichend Kapital vorhanden ist. Was mich am meisten abschreckt: Die tatsächlichen, durchschnittlichen (statistischen) Renditen der Vermieter. Alles andere als rosig…

    Für mich stellen sich Immobilien auch fast schon als unternehmerische Tätigkeit dar und da macht die Betrachtung der Eigenkapitalrendite zwar grundsätzlich Sinn, ist jedoch mit Vorsicht zu genießen. Jedes Investment/Business, das mittels eigener Arbeitskraft „gepusht“ werden kann, kann die Eigenkapitalrendite sehr hoch erscheinen lassen. Oft sogar gegen unendlich streben lassen (natürlich nicht bei Immobilien). Trotzdem eine absolut interessante Form, relativ rasch Vermögen aufzubauen.

    Als Laie aber keinesfalls machbar. Außerdem kann der Hebel (wie bei allen Investments mit FK) auch in die andere Richtung wirken. Und wenn man sich da verkalkuliert, ist die Gesamtkapitalrendite vielleicht sogar leicht negativ, die Eigenkapitalrendite dagegen katastrophal.

    Vorerst probiere ich mich daher mal an ETFs mit einem überschaubaren Anteil an Fremdkapital. Bei Interesse: Das Modell mit Ratenkredit+Wertpapierkredit

    https://depotstudent.de/aktienkauf-mit-ratenkredit-und-wertpapierkredit-%c2%ad-kombination-der-goetter/

    Das mit Immobilien überlege ich mir aber weiterhin. Ist nämlich auch eine absolut interessante Möglichkeit, eine abbezahlte Immobilie zu beleihen und mit dem günstigen Fremdkapital in Aktien/ETFs zu gehen.

    Grüße
    Dominik

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