Heute freue ich mich über eine Leserstory von Boris (42) Jahr aus Stuttgart. Der gebürtige Schwabe schrieb mich über den Blog an und wir trafen uns kurzerhand in Stuttgart, als er eine neue Immobilie als Kapitalanlage gekauft hatte. Ich half ihm beim Streichen und nebenher plauderten wir über seine finanzielle Laufbahn. Er setzt schon immer auf unterschiedliche Anlagen und ich bewundere seine Zielstrebigkeit mit der er nach dem Hauptschulabschluss bis heute seiner finanziellen Freiheit entgegenarbeitet. Viel Spaß mit seiner Leserstory!
Hauptschulabschluss und Lehre – früh Geld verdient
Ich heiße Boris und bin 1978 geboren, war in der Hauptschule bis zum Jahr 1994 und machte lediglich nur wegen einem Fach nicht weiter: Englisch (komme noch später darauf zurück).
Stattdessen entschied ich mich dazu, eine Lehre als Industrieelektroniker in der Fachrichtung Gerätetechnik zu machen. Das war damals ohne mittlere Reife nur möglich, weil ich sehr gute Noten in den Fächern, Mathe, Physik und Technik vorweisen konnte.
Auch konnte ich so bereits früh Geld verdienen, was mir damals schon sehr wichtig war!
Ich hatte schon als Kind den Fabel Geld zu sammeln und wollte möglichst viel davon ins Sparschwein legen, um es dann am Weltspartag 🙂 zur Bank zu bringen.
Über 10.000 DM Vermögen als Teenager
Außerdem war ich schon immer ein absoluter Zahlenmensch.
So kam es dann auch, dass ich schon als Teenager über 10.000 DM Vermögen aufgebaut hatte.
Im Alter von 21 habe ich dann angefangen, mich für die Börse zu interessieren. Bisher hatte ich nur Festgeld als Investmentvehikel. Mein Ziel: Irgendwann von Zinsen bzw. Erträgen leben, daher brauchte ich Aktien und deren Dividenden. Hier verließ ich mich auf den Ratschlag meines Bankberaters.
Börsencrash 2000: 75% Buchverlust im Depot
Es kam aber erst einmal alles anders: ich war jetzt 22 und wir schreiben das Jahr 2000.
Im Börsencrash fiel mein damaliges Depot von 10.000 DM auf gerade mal 2.500 DM.
Zwar hatte ich zu diesem Zeitpunkt noch deutlich mehr in anderen Anlagen angelegt, aber dennoch war es eine sehr prägende Zeit für mich. Ich lernte, dass ich mich auf Banker und deren Ratschläge nicht mehr verlassen kann – ich musste also alles selbst in die Hand nehmen.
Finanzen selbst in die Hand genommen
Gesagt getan, eröffnete ich ein Aktiendepot und dann konnte es auch schon losgehen. Es lief alles gut bis zum Jahr 2008, als das Depot erneut wieder Richtung Süden ging. Diesmal jedoch mit dem Unterschied, dass ich selbst tätig werden konnte.
Ich nutzte die Korrektur am Markt um Nachkäufe zu tätigen und investierte einfach weiter.
Im Jahr 2006 überschritt ich die 100.000 Euro Grenze und hatte auch zu Beginn des Jahres 2009 beim Tiefpunkt der Subprimekrise immer noch ein Nettovermögen über 100.000 Euro.
Grund war, dass ich meine Anlagen nicht nur auf das Aktiendepot beschränkte, sondern neben Bargeld auch noch Edelmetalle als Anlage nutzte.
2015 Start mit Immobilien
Aber erst im Jahr 2015 war ich reif für Immobilien. Zuvor hatte ich mich eingelesen, Seminare besucht und fleißig Bücher gewälzt, erst dann kaufte ich meine erste Immobilie zur Vermietung.
Dabei kam ich zur Erkenntnis, dass ich schon viel viel früher hätte damit anfangen können.
Ich dachte immer, ich bräuchte mehr Kapital für Immobilienkäufe, aber das meiste geht ja eh über Kredite und die nötige Bonität war durch den Angestelltenjob bereits früh gegeben.
Dann fing ich an, intensiv zu suchen und machte fleißig Besichtigungen. 2017 wurde ich über Immoscout24 auf eine Wohnung aufmerksam, die zweimal im Preis nach unten angepasst wurde. Ich fuhr direkt zum Makler ins Büro und wir besichtigten umgehend am nächsten Tag.
Dann ging ich mit meiner selbst erstellten Liste durch die Liegenschaft und ermittelte meinen Kaufpreis und machte ein erstes Kaufangebot. Da ich zufällig über den Makler mitbekam, dass es sich um einen Notverkauf handelt und ja auch Renovierungsstau vorlag, korrigierte ich mein Kaufpreisangebot nochmal nach unten.
Nach zähen 4 Wochen kam ich dann endlich auf die Zielgerade und es wurde ein Notartermin vereinbart und beurkundet.
Im Laufe der folgenden 2 Jahre machte ich noch Renovierungsarbeiten im Sondereigentum (alles innerhalb des instandhaltungsnahen Aufwandes) und wertete damit die Wohnung weiter auf.
Ein paar Eckdaten zur Immobilie:
- 39,4qm Wohnfläche
- 65.000 Euro Kaufpreis
- 80.000 Euro Gesamtinvestitionskosten (Kaufpreis + Nebenkosten + Renovierung)
- Kredit: 65.000 Euro (100% Finanzierung)
- Jahresnettokaltmiete 4.272 Euro (war schon vermietet)
Der Cashflow war zu Beginn schon leicht im Plus (20 Euro mtl.).
Mittlerweile habe ich die Miete um 8% erhöht und trotz allem einen glücklichen Mieter dank meiner Aufwertung!
Wichtiger Hinweis: Beim ersten Immobilienkauf wurde keinerlei Grundschuld auf dieses Objekt eingetragen.
Haus der Oma
Wir schreiben das Jahr 2014. Meine geliebte Oma ist gestorben und ich war emotional sehr
am Boden. Gleichzeitig wurde ja ihre Wohnung leer und mir war klar, dass ich mich darum kümmern musste. Die Wohnung aus dem Anfang der 70iger befand sich in einem 3-Familien-Haus, welches zum damaligen Zeitpunkt zu 2/3 leer stand.
Da ich Geld für die Nebenkosten und Renovierung der ersten Immobilie aufbringen musste und mein weiteres Vermögen investiert war, investierte ich rund 75.000 Euro im Jahr 2016 in das Haus.
In eine der Wohnungen zog ich selbst ein. Zum Zeitpunkt meines ersten Wohnungskaufes war ich zwar nicht mehr Mieter, hatte aber nahezu die gleichen monatlichen Kosten (Versicherung, Steuer, Heizung usw.) wie davor in meiner kleinen 2-Zimmer Wohnung.
2019 – Weitere Wohnung
Ich war gerade vor wenigen Wochen Vater geworden, als mich mein Lieblingsmakler anrief. Er hätte ein tolles Objekt für mich, nämlich eine 1,5 Zimmer Wohnung mitten in Bad Cannstatt. Allerdings kannte er den Preis noch nicht, da er sie selbst noch nie zu Gesicht bekommen hatte, alles Verhandlungssache.
Natürlich musste ich mir die Wohnung anschauen und nach der ersten Besichtigung, die ich als sehr angenehm empfunden habe, machte ich mich gleich an die Arbeit berechnete mein Kaufpreisangebot.
Schon zwei Tage danach, nachdem ich sämtliche Unterlagen der Liegenschaft (Versammlungsprotokolle, Teilungserklärung, Aufteilungspläne usw.) geprüft hatte, machte ich mein erstes Angebot. Natürlich prüfte ich auch zuvor die Bodenrichtwerte und ganz besonders, die erzielbare Miete, da die Wohnung leer stand und nicht vermietet war.
Und mit leer meinte ich leer: sie war nämlich ohne Einbauküche und das Bad hatte nicht einmal eine Duschkabine. So war sie auch nicht zu vermieten!
Der Verkäufer wollte so schnell wie möglich verkaufen, da er nicht mehr in Baden-Württemberg wohnt und sich jetzt im Ruhestand befindet. Mein Kaufpreisangebot wurde angenommen und knapp zwei Wochen später wurde beurkundet und weitere 6 Wochen später der Kaufpreis bezahlt.
Da sieht man mal wie wichtig es ist, beim Immobiliengeschäft schnell reagieren zu können. Was die Finanzierung durch meine Bank angeht, war reine Formsache, da ich ja ständig in Kontakt mit meiner Bank bin.
Immobilie in Bad-Cannstatt vermietbar machen
In den darauffolgenden Wochen wurde die Wohnung schrittweise vermietbar gemacht. Ich habe gestrichen, eine Einbauküche eingebaut und die Dusche um eine Glaskabine erweitern lassen.
Die Mietersuche war ebenfalls problemlos, das es sich bei mir im Betrieb herumgesprochen hatte: jetzt ist mein Mieter ein ehemaliger Kollege.
Die Eckdaten der Wohnung:
- 32,2m² Wohnfläche
- Baujahr: ca. 1700
- Aufteilung in Wohnungen.: 1995
- 64.500 Euro Kaufpreis
- 6.000 Euro Renovierungskosten (Küche, Bad, Streichen)
- Bankkredit: 75.000 Euro (116%)
- Kaltmiete: 455 Euro/Monat
Nicht zu vergessen: es fiel zusätzliche Arbeit an wie Abstimmungen mit der Hausverwaltung, Gespräche mit den anderen Mietern im Gebäude etc.
Vermögensaufteilung 400k Euro heute: Aktien, Edelmetalle, Cash, Immobilien und Kryptowährungen
Meine Vermögensentwicklung in der Historie lief wie folgt:
2012: 200.000 Euro
2019: 300.000 Euro
2020:400.000 Euro
Nun schreiben wir das Jahr 2020 und mein Investitionsvermögen besteht aus rund 42% Immobilien, 30-35% Aktien, 8%-10% Edelmetalle, 10%-12% Cash und die Kryptowährung Bitcoin unter 1%.
Nicht dazu zähle ich meine eigengenutzte Immobilie.
Ich werde jetzt weiter Cash aufbauen um für die kommenden Monate gerüstet zu sein.
Zu meiner Aktienstrategie noch eine kleine Anmerkung: ich investiere immer erst ein Drittel der Summe in ein Unternehmen, in welches ich investieren möchte. Das erste Drittel sollte sich aber schon lohnen, das zweite Drittel ist bei einem Drawdown von ca. 30% fällig, sofern fundamental noch alles passt und das letzte Drittel ist für Notfälle gedacht!
Danke an Boris für den spannenden Einblick und das Beispiel, dass in den heutigen Zeiten sogar noch in Stuttgart eine preiswerte Immobilie zu finden war.
Was ist dein Eindruck von seiner Vermögensaufteilung? Setzt du auch auf Immobilien?
Wirtschaftsingenieur (Master) und Finanzexperte im Bereich Aktien, Kryptowährungen, Online-Business seit 2012.
Über 18.000 Abonnenten auf Youtube, Bestsellerautor Buch „Rente mit 40“ und mehr als 30.000 Lesern pro Monat.
„Das erste Drittel sollte sich aber schon lohnen, das zweite Drittel ist bei einem Drawdown von ca. 30% fällig, sofern fundamental noch alles passt und das letzte Drittel ist für Notfälle gedacht!“
Market timing at its finest…
Welche Bücher wurden zum Immobilienkauf gelesen?