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Wohnung kaufen und vermieten – Geglückter Kaltstart von Rahel (24) und Timo (30)

Auf dem Immopreneur Kongress 2019 habe ich Rahel (24) und ihren Freund Timo (30) kennengelernt, die als Helfer aktiv waren. Beide haben vor zwei Jahren durch eine geschickte Gelegenheit angefangen, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Sie haben eine Sparquote von 50% und investieren neben einem Aktiendepot weiter in Immobilien im Raum Worms – mittlerweile sind es 5 Wohnungen. Was sie erlebt haben, was sie antreibt, erzählt das Investorenpärchen in der nachfolgenden Leserstory!

Unser Kaltstart ins Investieren 2018

Timo (30) und Rahel (24) mit mir beim Immopreneur Kongress 2019

Vor zwei Jahren haben wir als Paar einen Kaltstart ins Investieren hingelegt. Durch eine gute Bekannte erhielten wir im Januar 2018 die Möglichkeit, eine sehr günstige Wohnung zu kaufen und haben die Chance genutzt.

Zu diesem Zeitpunkt hatten wir überhaupt gar keine Ahnung von Immobilien oder sonstigen langfristigen Kapitalanlagen.

Damals sind wir frisch in eine schöne Mietwohnung zusammengezogen und den Feierabend haben wir unter der Woche oft gemeinsam vor dem Fernseher verbracht.

In unseren 3 vorangegangenen Jahren Beziehung war Geld nie ein Thema gewesen. Wir sind oft außerhalb Essen gegangen und waren regelmäßig Shoppen (hauptsächlich Kleidung oder Deko für die gemeinsame Wohnung). Wir hatten keine Ahnung, was wir eigentlich in einem Monat an Geld ausgeben oder was der andere an Gehalt bekommt. 

Wir kaufen die erste Wohnung

Wohnung kaufen
Kauf der 1. 50m²-Wohnung für 20k €

Und genau das änderte sich durch den Anruf der guten Bekannten, mehr als wir das damals gedacht hätten. Sie hatte eine große Wohneinheit über eine Zwangsversteigerung erworben und darin eine weitere Wohnung angeboten bekommen.

Aus persönlichen Gründen konnte sie diese Wohnung zu dem Zeitpunkt nicht selbst kaufen. Auch als absolute Investment-Laien wussten wir, dass eine bezugsfertige Wohnung für 20.000€ nicht abzulehnen ist.

Der Voreigentümer wollte die Wohnung schnell loswerden, da er gerade Vater geworden war und die 2-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss somit zu wenig Platz bot. Der Betrag stellte seine Restschuld bei der Bank dar.

Da der Verkauf schnell gehen sollte (Wunsch des Verkäufers) hat Rahel ein Privatdarlehen von einem Familienmitglied organisiert. Dass die Wohnung ein Schnäppchen war, wussten wir damals bereits, was das aber wirklich bedeutete, haben wir in der nachfolgenden Zeit erst wirklich begreifen können.  

Teilungserklärung, Notarvertrag, Kaufvertrag?

Wohnung vermieten
Wohnung 1 konnte direkt vermietet werden

Wir waren nun mit Dokumenten, Personen und Begriffen konfrontiert, mit denen wir in unserem vorherigen Alltag keinerlei Berührungspunkte hatten. Uns war weder klar, was eine Teilungserklärung ist, noch kannten wir uns mit den Paragrafen eines Notarvertrages aus, noch wussten wir was ein Notar genau macht und was wir wann wo wie machen sollten.

Wir hatten einfach keine Ahnung. Aber wir hatten auch nicht die Zeit, uns tiefer damit auseinanderzusetzen, da der Verkäufer den Notartermin schnellstens erledigt haben wollte. Die gröbsten Informationen über den Kaufvertrag haben wir uns vom Notargehilfen erklären lassen, auch wenn wir danach nicht wirklich schlauer waren.

Unsere Bekannte hat den Kaufvertrag freundlicherweise einmal durchgeschaut und damit fühlten wir uns zumindest halbwegs auf der sicheren Seite.

Wohnung gekauft – wie vermieten?

Immobilie kaufen und vermieten
Wohnung 1 kaufen und vermieten

Nachdem wir den Kauf hinter uns gebracht hatten, standen die nächsten Herausforderungen vor uns. Da die Wohnung nun leer stand, mussten wir einen Mieter finden und parallel herausfinden, was unsere Pflichten als Vermieter denn eigentlich sind.

Renovierungsarbeiten gab es keine zu erledigen. Zum Glück, denn davon hatten wir auch überhaupt keine Ahnung.

Unsere Freizeit verbrachten wir ab diesem Zeitpunkt täglich vor Büchern, in Youtube und in Facebook-Foren, um uns das komplette Wissen zum Thema Immobilien und allem was dazu gehört anzueignen.

Unsere Ansprüche an uns selbst waren klar, wir wollten gute Vermieter werden und uns all das Wissen aneignen, das man normalerweise vor dem ersten Kauf hätte haben sollen. Die Informationsquellen, die uns geholfen haben, sind am Ende des Artikels aufgeführt.

Immobilien-Excel & Immobilien-Bücher statt TV

Bücher und Online-Artikel lasen wir uns Abends gegenseitig vor. Während der eine las, schrieb der Andere die wichtigen Stichpunkte des Gelesenen auf. Wir waren erstaunt, wie viel freies Wissen es auch bei Youtube zum Thema Immobilien gab und nutzten diese Informationsquelle ausgiebig.

Nach und nach stellten wir unser eigenes kleines Handbuch zusammen. Da hinter einer Immobilie verschiedene Berechnungen stehen und wir auch diese von Grund auf verstehen wollten, bauten wir unsere eigenen Excel-Sheets zusammen, statt vorhandene zu nutzen.

All das dauerte 10 Monate. Je mehr Wissen wir uns aneigneten, desto mehr faszinierte uns das Thema Immobilien. Wir hatten nun das Wissen und wollten weitermachen. Wenn man sich die Kennzahlen unserer ersten Wohnung anschaut, ist das auch mehr als verständlich.

Immobilien Excel
Kennzahlen der ersten Wohnung – Faktor 5

Erster Banktermin – Es wird Zeit für Immobilie Nummer 2

Wir fingen an, täglich die Immobilienangebote in unserem Wohnort Worms und der Umgebung (+10 km) durchzugehen. Dabei bekamen wir immer mehr ein Gefühl dafür, worauf es bei Immobilienanzeigen zu achten gilt. Anfangs kostete das noch sehr viel Zeit, weil wir noch nicht auf den ersten Blick sehen konnten, was ein gutes Angebot ist und was nicht. 

Parallel machten wir unseren ersten Banktermin bei der Hausbank aus. Wir wussten auch hier nicht, was uns erwartete und hatten dementsprechend Respekt davor. Bisher war keiner von uns wirklich in Kontakt mit seiner Bank getreten. Bei dem Termin besprachen wir mit dem Berater den Kauf einer Immobilie. Dabei ging es um die Basics einer Finanzierung. 

Badezimmer der 2. Immobilie

Einige Wochen später fanden wir eine Wohnung, die sich für uns interessant darstellte. Die Bilder waren sehr schön und die Immobilie punktete zusätzlich durch die zentrale Lage direkt an der alten Stadtmauer. Den Preis fanden wir fair, insbesondere da ein Stellplatz mit inbegriffen war.

Um die richtigen und wichtigen Fragen zu stellen, bereiteten wir uns gut auf unseren ersten Besichtigungstermin mit einem Makler vor. Bei dem Besichtigungstermin erzählte uns der Makler, dass er selbst eine der Wohnungen des 5-Parteien-Hauses besitzt. Er kannte sich dementsprechend gut aus und konnte uns alle unsere Fragen beantworten.

Die Wohnung war in einem gepflegten Zustand mit gehobener Ausstattung (neues Bad, Stabparkett, neue Heizung, neue Entkalkungsanlage) und die Mieter waren sehr freundlich. Preislich war die Wohnung nicht allzu hoch angesetzt, da die Mieter weit weniger als die ortsübliche Miete zahlten.

Kauf der zweiten Immobilie – Spaziergänge wurden zu Erkundungsgängen

Wohnung 2 vermieten
Wohnung 2 in guter Lage von Worms

Genau deshalb gaben wir nach dem Besichtigungstermin ein Gebot per Mail ab, in welchem wir erneut unser starkes Interesse bekundeten und noch einmal kurz erklärten, dass wir aufgrund der niedrigen Mieteinnahmen nicht mehr bieten können.

Unser Gebot lag 5.000€ unter dem angesetzten Preis von 95.000€, auch wenn wir wussten, dass es noch weitere Interessenten gab. Wir wollten, dass die Mieteinnahmen die monatliche Belastung (Tilgung und Zinsen für den Kredit) decken und das wäre bei dem vom Verkäufer gewünschten Preis nicht der Fall gewesen. 

Kurz darauf erhielten wir dann die Zusage des Maklers und auch die Bank gab ihr OK. 

Nach dem Kauf dieser Wohnung folgten weitere Besichtigungstermine.

Wir vereinbarten auch Besichtigungen bei Objekten, die uns nicht wirklich zusagten oder sich nicht ganz so gut rechneten. Der Grund dafür war, dass wir ein Gefühl für den Markt bekommen wollten. (Kommentar Geldschnurrbart: Das wird im Fix&Flip Kurs von Oliver Fischer sehr gut erklärt, den ich gerade durcharbeite).

Wohnung 2 wurde ebenfalls gekauft und vermietet

Bald wussten wir, auf worauf es bei einem Besichtigungstermin ankommt. Der Umgang mit den Maklern und Eigentümern fiel uns immer leichter und wir lernten auf jedem einzelnen Termin etwas Neues dazu.

Unsere abendlichen Spaziergänge durch den Park ersetzten wir mit Erkundungsgängen durch potenziell interessante Gebiete. Wir lernten schnell neue Gegenden kennen und konnten oft schon durch ein Bild im Immobilienscout oder die Nennung einer Straße entscheiden, ob das Angebot für uns interessant ist oder nicht. Anbei die Kennzahlen von Wohnung 2.

Ertrag vermietete Wohnung
Kennzahlen Wohnung 2

Visionboard und persönliche Weiterentwicklung

In den Büchern und Podcasts, mit denen wir uns befassten, ging es neben Immobilien oft um Finanzen und das richtige Mindset. Wir definierten unsere Ziele und bekamen eine Vorstellung davon, wie unser Leben einmal aussehen sollte. Davor träumten wir natürlich auch von einer gemeinsamen Zukunft, wie diese genau aussehen würde, darüber hatten wir uns bisher jedoch keine konkreten Gedanken gemacht.

Visionboard
Visionboard von Rahel und Timo

Die Ziele führten wir uns in Form von Visionboards täglich vor Augen. Neben Zielen zu Gesundheit, Immobilien, Jobs und persönlicher Entwicklung hing an unserer Wand auch ein Ziel zum Thema Aktien. 

Timo fing bereits mit 18 Jahren und der Hilfe seines Vaters an, Aktien zu handeln, also kurzfristige Gewinne durch Kauf und Verkauf zu erzielen. Rahel interessierte sich wenig für Timos Aktien und ein gemeinsames Ziel hatten wir dementsprechend hier noch nicht.

Aber das sollte sich bald ändern. Durch die Finanzbücher wurden wir auf das Thema Dividendenstrategie aufmerksam, welche auch Rahels Interesse an Aktien weckte. Diese Strategie sahen wir als gute Möglichkeit, langfristig passives Einkommen zu erzielen – ohne größeren Aufwand. Wir entschlossen, ein gemeinsames Aktien-Depot zu eröffnen und fingen an unser Portfolio aufzubauen.

Was brauchen wir wirklich? Minimalismus und mehr Lebensfreude

Inhalt aus dem Buch Rente mit 40 – Finanzielle Freiheit und Glück durch Frugalismus

Zusätzlich begannen wir, unsere unnötigen Ausgaben zu reduzieren, ohne jedoch Abstriche in den uns wichtigen Bereichen zu machen. So setzen wir uns als Ziel, zunächst ein halbes Jahr lang keine Kleidung zu kaufen. In diesem Zuge nahmen wir unsere Kleiderschränke unter die Lupe und merkten schnell, dass wir deutlich mehr Klamotten hatten, als wir brauchen und tatsächlich anziehen.

Da Klamotten vorher zu den größeren Posten in unseren monatlichen Ausgaben zählten, hatten wir bereits nach dem ersten Monat deutlich mehr Geld über, als zuvor. Das motivierte uns, noch weitere Ausgaben zu reduzieren. So hatten wir Monat für Monat mehr Geld auf dem Konto. Zusätzlich dazu erhöhten wir unsere Einnahmen, indem Rahel auf 450-Euro Basis im Büro einer Schlosserei arbeitete.

Wir beschäftigten uns mit Minimalismus und fingen an, unsere Sachen durchzugehen und uns zu fragen, ob wir die einzelnen Dinge wirklich brauchen. Das Ausmisten machte uns viel Spaß und wir verbrachten einige Wochen damit nach und nach alles durchzugehen.

Es ist erstaunlich, wie viele Dinge man besitzt, und wie wenige man davon braucht. Viele der Teile verkauften wir, verschenkten wir, oder warfen sie weg. So minimalisierten wir unseren Besitz auf die Dinge, die wir wirklich brauchen und die uns glücklich machen.

Minimalisieren geht nicht von heute auf morgen, vielmehr ist es ein Prozess, der auch bei uns noch andauert. Trotzdem haben wir uns in den letzten Monaten von vielen Teilen getrennt und fühlen uns deutlich freier damit.

50% Sparquote fließt in Aktien und Immobilien

Durch unseren bewussteren Lebensstil und den Einnahmen aus dem Nebenjob kommen wir monatlich auf eine Sparquote von etwas über 50%. Diese 50% investieren wir zusammen mit den Dividendeneinnahmen in Aktien und Immobilien. Für beides haben wir festgesetzte Ziele, an deren Erreichung wir gemeinsam täglich arbeiten.

Es ist unglaublich schön ein gemeinsames Ziel zu haben. Wir haben uns in der ganzen Zeit nicht nur Wissen aufgebaut, sondern uns zusätzlich im Hinblick auf unsere Persönlichkeiten weiterentwickelt. Wir haben ein deutlich besseres Gespür im Umgang mit Menschen, sind sicher bei Verhandlungen und wissen, dass wir für jedes vermeintliche Problem eine Lösung finden können.

Vor unserem Kaltstart ins Investieren hätten wir niemals geahnt, wie viel wir in so kurzer Zeit gemeinsam erreichen können. Alles was wir hierfür getan haben, war die uns zur Verfügung stehende Zeit zu nutzen um uns stetig weiterzuentwickeln und den Mut zu haben neue Wege zu gehen. Timo ist 30 Jahre alt und arbeitet als Industriekaufmann und ich (Rahel) bin mit 24 Jahren Berufseinsteigerin in der Medienbranche. Wir beide verdienen nicht überdurchschnittlich viel und sparen deshalb einen großen Teil unseres Gehaltes um unsere Ziele zu erreichen. 

Mittlerweile haben wir 5 vermietete Wohnungen und sind im 5-stelligen Bereich in Aktien investiert. Wir erwarten im nächsten Jahr 60 Dividendenauszahlungen, also etwa eine Auszahlung alle 6 Tage. Der nächste Besichtigungstermin ist bereits vereinbart. 

Unser Vermögensaufstellung – Aktien als größter Posten

Wie man in der Vermögensaufstellung sehen kann, sind unsere gemeinsamen Aktien die größte Position. Diese steigt monatlich weiter an und soll in den nächsten 3 Jahren einen Wert von 100.000 Euro betragen (gemeinsames Depot + Mitarbeiteraktien).

Die Lebensversicherung wurde seitens der Familie vor ca. 20 Jahren abgeschlossen und wird spätestens 2022 gekündigt. Dieses Geld haben wir dann zur freien Verfügung.

Unser Cashbestand besteht aus 12%. Hiermit decken wir die täglichen Ausgaben ab und bauen Rücklagen für private Zwecke und für unsere Immobilien auf.

Vor einigen Jahren wurde aus Unwissenheit ein kleiner Bausparvertrag eröffnet, welcher mittlerweile voll bespart ist und nun eben für die Nebenkosten einer weiteren Immobilie dienen wird.

Wir möchten faire Vermieter sein

Für die nächsten 5 Jahren möchten wir die 10-Immobilien-Marke übersteigen. Uns ist es dabei wichtig, faire Vermieter zu sein und nur in Immobilien zu investieren, die nicht erst rentabel werden, wenn man den aktuellen Mieter rauswerfen muss.

Der Fokus liegt dabei auf 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in Zentrumsnähe und schöner Lage. Ein Blick auf das Baujahr, den Allgemeinzustand und die Umgebung ist dabei immer wichtig, in Altbauten investieren wir nicht, da wir die Substanz dort noch zu schlecht einschätzen können.

Im Schnitt sind unsere Wohnungen alle etwa 30 Jahre alt und befinden sich in gepflegtem Zustand. Dementsprechend hatten wir bisher nie Leerstand und konnten immer auch kurzfristig gute Mieter finden.

Um schnellstmöglich unser Immobilien- und Aktienportfolio erweitern zu können, sind wir aktuell zusätzlich auf der Suche nach einer weiteren passiven Einkommensquelle.


Ich danke an dieser Stelle Rahel und Timo für diesen tollen Erfahrungsbericht! Wenn auch du eine spannende Geschichte zu erzählen hast, schreib mir gerne an info@geldschnurrbart.de.

Abschließend noch hilfreiche Informationsquellen, falls auch du mit Immobilien starten möchtest.

Immobilien-Wissen

  • Investementpunk (Um die Gedanken hinter dem Immobilienkauf zu verstehen)
  • Immocation – Die Do-it-yourself-Rente (Praxisanleitung zur ersten Immobilie)

Hast du in Immobilien investiert? Kannst du dir vorstellen, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten? Wir freuen uns auf deinen Kommentar!

Auch freue ich mich über Feedback zur Leserstory, wie gefällt dir das Format? Wie ist die Länge, interessieren dich noch andere Dinge von Rahel und Timo? Schreib mir gerne – auch wenn du selbst eine interessante Leserstory schreiben möchtest: info@geldschnurrbart.de

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3 Kommentare

  1. Ich bin selbst Makler, diese Dachgeschosswohnungen sind als Investment gut geeignet, da dort weniger Nachfrage auf Käuferseite wegen der Schrägen besteht und sie deutlich günstiger sind, als Investment rechnen sie sich sehr gut. Wenn man selbst noch handwerklich etwas begabt ist oder Freunde hat, die Handwerker sind, kann man solche Wohnungen günstig herrichten. Gibt gute online Baustoffhändler, die sehr günstig Restposten wie Eichenparkett verkaufen, dass spart nochmals sehr gut und wertet die Wohnung auf. So langsam spricht sich das aber auch rum und immer mehr suchen nach solchen Gelegenheiten.

    1. Lieber IMHAMSTERRAD,
      ja mit den DG-Wohnungen hast du recht. Es ist auch schön seine eigenen Fähigkeiten zu erweitern und handwerkliche Dinge zu lernen, wenn man die Zeit dafür hat. Welche Online-Baustoffhändler kannst du denn empfehlen?
      Liebe Grüße Rahel und Timo

      1. Hallo Rahel und Timo,
        ich habe letztes Jahr für mein eigenes Wohnhaus Eichenparkett Schiffsboden, nicht diese Landhausdielen, A-Ware inkl. Versand den Quadratmeter für 15 Euro gekauft, brutto. Schau mal hier, gibt auch B-Ware. Habs selbst verlegt, ist Klicksystem, kannst nix falsch machen. Wertet eure Mietwohnungen schön auf, kannst sogar 3 mal abschleifen.
        https://www.casando.de
        Liebe Grüße
        Klaus

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