REITs – Immobilieninvestments für den klein(er)en Geldbeutel

Was sind REITs? Neben Aktien, Anleihen und Rohstoffe sind Immobilien eine beliebte Anlageklasse für das Thema „Geld anlegen„. Die meisten Deutschen halten Immobilien für eine sehr gute Geldanlage. “Grund und Boden lässt sich ja schließlich nicht vermehren” und wer auf eben jenen Grund noch solides “Betongold” baut, ist gut gerüstet für die Zukunft. Die seit einigen Jahren steigenden Immobilienpreise scheinen diesen Stimmen Recht zu geben.

Das Geschäftsmodell einer vermieteten Immobilie ist auch einfach zu verstehen: man baut ein Gebäude und jemand zahlt für die Nutzung eine Miete. Bereits an diesem Punkt muss jedoch unterscheiden werden zwischen der selbstgenutzten Immobilie und der vermieteten Immobilie. Im folgenden Artikel betrachten wir nur die von Kapitalanlegern favorisierten vermieteten Immobilien in Form einer Beteiligung durch REITs (Real Estate Investment Trusts).

REITs – Das Wichtigste in Kürze

  • REIT = Real Estate Investment Trusts wie Aktien börslich handelbar
  • Investieren im Bereich Immobilien, hohe Dividendenrendite
  • Möglichkeit für Privatanleger, Portfolio um Immobilieninvestment zu ergänzen
  • Bsp: Logistik-Immobilien Prologis Inc. (WKN: A1JBD1)
  • Bsp: Rechenzentren-Betreiber Equinix Inc. (WKN: A14M21)
  • REIT-ETF: Vanguard Real Estate ETF (WKN: A0JEHJ)
  • Hauptsächlich US-lastig, daher Depotempfehlung Captrader*

Warum in Immobilien investieren?

Auch aus evidenzbasierter Sicht wirken sich Immobilieninvestments positiv auf das Risiko-Rendite Profil eines Vermögensportfolio aus. Grundsätzlich korrelieren Immobilien weniger mit Aktien und können so Schwankungen des Gesamtportfolios abdämpfen((Rick Ferri,”REITs And Your Portfolio “, forbes.com, entnommen 17.04.2020))((Òscar Jordà et al, “The Rate of Return on Everything, 1870–2015 “, frbsf.org, entnommen 17.04.2020))((Howard Roth, Mark Kaspar, “Global perspectives: 2016 REIT report”, ey.com, entnommen 17.04.2020)).

Gründe hierfür sind der eigene Marktzyklus sowie die unterschiedlichen Markttreiber((Brad Thomas 2016, “The intelligent REIT investor”, Wiley Verlag)).

Zum optimalen Anteil der Assetklasse Immobilien im Portfolio gibt es zahlreiche Studien. Eine Studie von Wilshire beschreibt den optimalen Anteil mit bis zu 18% ab einem Anlagehorizont von über 10 Jahren((Wilshire “The Role of REITs and Listed Real Estate Equities in Target Date Fund Asset Allocations”, reit.com, entnommen 17.04.2020)).

Wie kann ein berufstätiger Otto-normal Privatanleger an dieser Investmentklasse teilhaben?

Dazu schauen wir uns erst einmal die offensichtlichste Anlage an, die jedem als erstes in den Kopf kommt: das Kaufen und Vermieten einer Immobilie.

Die Idee ist einfach: ich kaufe eine Wohnimmobilie und vermiete diese an einen Mieter. Profit mache ich, wenn nach Abzug aller Kosten Geld übrig bleibt. Das klingt im Prinzip simpel.

Warum macht das nicht jeder Privatanleger?

Der Erwerb einer Immobilie ist ein aufwändiges und kapitalintensives Unterfangen. Informationsrecherche zu guten Angeboten, Verhandlungen, Besichtigungen etc. Selbst bei hervorragender Bonität und optimaler Nutzung des Kredithebels wird ein durchschnittlicher Privatanleger vorerst “nur” zwei bis drei Wohnungen erwerben können.

Bei weiteren Immobilien erfolgt neben der Bonitätsprüfung des Investors auch eine Rentabilitätsprüfung des Immobilienportfolios. Bei der Auswahl von den Wohnungen muss man sehr sorgfältig sein, weil das Standortrisiko natürlich bei wenigen Immobilien besonders ins Gewicht fällt. Desweiteren baut man sehr schnell ein Klumpenrisiko, auf wenn man den oben erwähnten Immobilienanteil von 18% als Maßstab heranzieht.

Sind passende Immobilien gefunden worden, müssen diese natürlich auch bewirtschaftet werden: Mieter finden, Instandhaltung und Verwaltung als Daueraufgabe. Trotz Nutzung einer Hausverwaltung haben die Immobilienbesitzer aus meinem Bekanntenkreis mehr Aufwand bei Immobilien als bei Aktien.

Es steht außer Frage, dass das direkte Investieren in Immobilien bei Kenntnis des Marktes und Affinität zu Immobilien höchst lukrativ sein kann. Für viele Privatanleger ist dieser Aufwand und das Klumpenrisiko für den Anfang jedoch zu hoch. Gut, dass es eine Alternative gibt: REITs.

Was sind REITs?

REITs (Abkürzung für Real-Estate-Investment-Trust, ausgesprochen „Riets“) sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die ihr Geld überwiegend im Immobiliensektor investieren

Dabei können sie in ganz unterschiedliche Immobilientypen investieren: vom klassischen Wohngebäude, über Industriehallen bis hin zum Telekommunikationsmasten. 

Anforderungen an REITs

Ein Unternehmen kann als REIT firmieren, wenn es spezielle, länderspezifische Anforderungen an Qualität und Transparenz erfüllt.

Dazu gehört unter anderem, dass ein Großteil (oft min. 90%) des Gewinns an die Aktionäre ausgeschüttet werden muss. Auch muss der Investmentfokus im Immobilienbereich liegen.

Länderspezifische Unterschiede bestehen bei der zulässigen Höhe des Fremdkapitaleinsatzes, beim minimalen Streubesitz oder beim Mindestvermögen des Trusts.

Besonderheiten von Real-Estate-Investment-Trusts

Erfüllt ein Real-Estate-Investment-Trusts seine Auflagen, ist er auf Unternehmensseite von der Steuer auf Gewinne befreit.

Durch gesetzliche Konstruktion von Real-Estate-Investment-Trusts sollte es der breiten Masse ermöglicht werden, auch ohne größere Summe und spezialisierte Kenntnis des Immobilienmarkts an der Anlageklasse zu partizipieren.

REITs sind etablierte Investmentvehikel, die auch in namhaften Indizes wie dem S&P 500 repräsentiert sind und Gelder von großen institutionellen Investoren anziehen.

US-REITs vs. deutsche REITs

Im weiteren Verlauf bezieht sich der Beitrag nur auf US-REITs. US-REITs bieten eine sehr große Auswahl und Spezialisierung im Vergleich zu der Handvoll deutscher REITs.

Außerdem wird die geringere staatliche Regulation aus Investorensicht in den USA als günstiger beurteilt. Zusätzliche Währungsdiversifikation kann für manchen Privatanleger ein weitere Grund sein US-REITs vorzuziehen.

In was investieren REITs?

Ein Real-Estate-Investment-Trust ist in erster Linie eine Rechtsform, die an bestimmte Auflagen und Pflichten geknüpft ist. Innerhalb des REIT-Universums gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den REITs, über die ein Privatanleger Bescheid wissen sollte.

REIT Universum
Equity-REITsMortgage-REITSHybrid
diversifiziertfokussiert“residential-backed”“commercial-backed”

Equity-REITs

Sie werden oft nach Gebäude- oder Verwendungszweck weiter unterteilt. Dazu gehören klassische Wohn- und Appartement-Immobilien, Einkaufszentren, Industriehallen, medizinische Einrichtung wie Alten- und Pflegeheime oder auch spezialisierte Technologie-Infrastrukturen. 

Equity-REITs können diese Projekte finanzieren, planen, realisieren und bewirtschaften.

Seine Einnahmen erzielt ein Equity-REIT in erster Linie aus Vermietung und Verpachtung. Eine weitere Einnahmequelle ist der Verkauf von Immobilien.

Equity-REITs können in zwei weitere Kategorien unterteilt werden:

  • Diversifizierte Equity-REITs
  • fokussierte Equity-REITs

Diversifizierte Equity-REITs haben Immobilien mit mehr als einem Verwendungszweck im Portfolio, wohingegen fokussierte Equity-REITs sich auf einen Verwendungszweck spezialisieren: Beispiel Datenzentren, Gefängnisse, Farmland oder Antennenmasten.

Es gibt REITs, die speziell Rechenzentren betreiben

Equity-REITs eigenen sich für Privatanleger am besten, um ihrem Portfolio die Anlageklasse der Immobilien hinzuzufügen.

Vorstellung bekannter Equity-REITs Gruppen

Triple-Net-Lease REITs

Als Triple-Net-Lease REITs werden alle Real-Estate-Investment-Trusts zusammengefasst, deren Mietverträge sich durch eine absolute Grundmiete ohne weitere Verpflichtung des Vermieters auszeichnen. Der Miete zahlt diese Grundmiete und kümmert sich selbst um Versorgungskosten, Steuer und Versicherung.

Die Mietverträge haben üblicherweise lange Laufzeiten (Altenheime, Restaurant-Gebäude von Fast-Food-Ketten). Daraus ergeben sich planbare Cashflows und machen Triple-Net-Lease REITs zu defensiven Investments mit geringer Volatilität. Allerdings können in Boom-Phasen auch keine Mietanpassungen durchgeführt werden. 

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Realty IncomeO89974418.010 USD
Store CapitalSTORA12CRU4.140 USD
W.P. CareyWPCA1J5SB10.850 USD

Healthcare REITS

Healthcare-REITS sind typischerweise Triple-Net-Lease. Sie investieren in Immobilien aus dem Gesundheitswesen: Alten- und Pflegeheime, Rehabilitationszentren, Ärztehäuser oder Krankenhäuser.

Die demographische Entwicklung in vielen westlichen Staaten spielt den Healthcare-Real-Estate-Investment-Trusts in die Hände, allerdings muss stets auf die Gefahr des Überangebots geachtet werden.

Da das Gesundheitswese in vielen Länder besonderer staatlicher Kontrolle unterliegt, reagieren sie besonders empfindlich auf Änderung der politischen Rahmenbedingungen.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Welltower Inc.WELLA1409D20.710 USD
Healthpeak PropertiesPEAKA2N5NP13.690 USD
Ventas Inc.VTR87838012.000 USD

Industrial REITs

Sie sind oft Triple-Net-Lease REITs. Sie investieren in Immobilien für die Güter-Herstellung, Entwicklung (R&D), Waren-Lagerung und Logistik. Industrial Real-Estate-Investment-Trusts gelten als wenig volatil und meistens an den Bedarf angepasst.

Das liegt an der Einfachheit der Gebäude, die üblicherweise auf der grünen Wiese in kurzer Zeit realisiert werden können. Das Geschäft von Industrial Real-Estate-Investment-Trusts ist abhängig vom Konsumverhalten und der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts. Trends wie Online-Handel befeuern die Nachfrage nach Warenlagerung und Logistik.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Prologis Inc.PLDA1JBD165.430 USD
Duke Realty CorporationDRE88767412.740 USD
Americold Realty TrustCOLDA0Q9XQ68.50 USD

Hotel REITs

Sie gehören zu den riskantesten und spekulativen Real-Estate-Investment-Trusts. Hotels haben keine langfristigen Mietverträge (Übernachtungskosten) mit ihren Kunden. Dies hat den Vorteil, das Mietpreise sehr schnell an die Nachfrage angepasst werden können und so in Boomphasen große Profite locken.

Das Geschäft von Hotel REITs ist stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängig, was in Rezensionen zu starken Einbrüchen führt. Sie können für den aktiven Anleger interessant sein.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
MGM Growth Properties LLCMGPA2AGU711.010 USD
Host Hotels & Resorts, Inc.HST9182398.220 USD
Sunstone Hotel Investors, Inc.SHOA0DK4W1.970 USD

Office REITs

Sie investieren in die Planung, Realisation und Bewirtschaftung von Bürogebäuden. Da Planung und Realisation großer Gebäude typischerweise in Städten lange geht, besteht bei ihnen die Gefahr, dass Angebot und Nachfrage sich in dieser Zeit verändern. Im schlimmsten Fall kann ein Überangebot entstehen.

Das Geschäft von Office REITs ist zyklisch und hängt an der allgemeinen Wirtschaftslage. Daneben spielen die Lage und der Prestigefaktor des Gebäudes ebenfalls eine entscheidende Rolle. Im Zuge der Corona Krise und der funktionierenden Arbeit aus dem Homeoffice dürfte sich die Gemengelage für Office REITs in Zukunft ändern. Sie können für den aktiven Anleger interessant sein.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Alexandria Real Estate EquitiesARE90717919.590 USD
Boston PropertiesBXP90755015.720 USD
Kilroy Realty CorporationKRC9051647.580 USD

Apartment REITs

Sie investieren in die Planung, Realisation und Bewirtschaftung von klassischen Mehrfamilienhäusern. Für das Geschäft der Apartment Real-Estate-Investment-Trusts ist die wirtschaftliche Entwicklung in ihrem Operationsgebiet entscheidend. Boomt eine Region, zieht diese Menschen an.

Auch in Zeiten wirtschaftlichen Abschwungs bleibt die Nachfrage nach Wohnraum nahezu konstant. Größte Gefahr für das Geschäft von Apartment REITs ist ein übermäßiges Angebot, dass sich negativ auf die Mieteinnahmen auswirkt.

Breit diversifizierte Apartment REITs (-Sammelanlagen) eignen sich gut für den passiven Anleger. Die gezielte Auswahl einzelner Apartment Real-Estate-Investment-Trusts kann für den aktiven Anleger interessant sein.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Equity ResidentialEQR98533426.260 USD
AvalonBay Communities, Inc.AVB91486723.950 USD
Essex Property Trust, Inc.ESS89131517.220 USD

Retail REITs

Sie investieren in die Planung, Realisation und Bewirtschaftung von Verkaufsflächen für den Einzelhandel. Dabei ist sind die Anlagen sehr heterogen: von kleinen freistehenden Gebäuden, über kleine Shopping-Zentren bis zur gigantischen Mall.

Sie sind in den letzten Jahr stark unter die Räder gekommen. Grund ist Konkurrenz durch den Online-Handel insbesondere durch Amazon.

Die Situation sollte jedoch differenziert gesehen werden: Retail REITs, die Gebäude in Premiumlagen besitzen und an prestigeträchtige Unternehmen wie Apple oder Louis Vuitton vermieten oder REITs, deren Mieter hauptsächlich aus Unternehmen des täglichen Bedarfs (Lebensmittel-Einzelhandel, Reinigungen oder Fitnessstudio) bestehen, sind weniger von der Konkurrenz bedroht.

So unterscheidet sich auch der Einfluss der Wirtschaftslage auf das Geschäft des REITs. Wer in sie investieren möchte, muss sich deren Geschäftsfeld genauer anschauen.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Simon Property Group, Inc.SPG91664719.770 USD
Realty IncomeO89974418.010 USD
Regency Centers CorporationREG8884997.230 USD

Fokussierte REITs

Self-storage REITs

Sie investieren in die Planung, Realisation und Bewirtschaftung von Lagergebäude für die private Nutzung. Der Bedarf rührt von der zunehmend mobilen Gesellschaft her, die nicht ihr ganzes Leben am Ort ihrer Geburt verbringt.

Die Gebäude sind schnell konstruiert und können günstig bewirtschaftet werden, sodass immer mit der Gefahr der Überversorgung gerechnet werden muss. 

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Public StoragePSA86760934.360 USD
Extra Space Storage Inc.EXRA0B7S612.610 USD
CubeSmartCUBEA1JKQD5.010 USD

Data Center REITs

Sie investieren in die Planung, Realisation und Bewirtschaftung von Anlagen für Rechenkapazität, Cloud-Storage, physikalische Sicherung von Daten und weitere IT-Services.

Das Geschäft wächst mit der zunehmenden Digitalisierung und Automatisierung.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Equinix, Inc.EQIXA14M2159.380 USD
Digital Realty TrustDLRA0DLFT40.000 USD
CyrusOne Inc.CONEA1J84D7.930 USD

Freizeit REITs

Sie investieren in die Planung, Realisation und Bewirtschaftung von Anlagen, die zum persönlichen Vergnügen genutzt werden. Dazu gehören Freizeitparks, Spielhallen, Kinos oder Casinos. Das Geschäft von Freizeit REITs ist sehr zyklisch und hängt von der allgemeinen Wirtschaftslage ab.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Gaming and Leisure PropertiesGLPIA1W6DM5.680 USD
EPR PropertiesEPRA1J78V1.930 USD

Infrastruktur REITs

Sie investieren in die Planung, Realisation und Bewirtschaftung von Anlagen für spezialisierte Aufgaben. Dazu gehören Schienennetze, Strom und Kraftstoffnetze oder Antennenmasten.

Je nach Geschäftsfeld hängt der Erfolg des REITs von den weiteren Entwicklungstrends im Bereich Digitalisierung, erneuerbarer Energien und vom ökologischen Individualverhalten ab.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
American Tower CorporationAMTA1JRLA122.660 USD
CorEnergy Infrastructure TrustCORRA2AA6Z173 USD
Power REITPWA1JNA126 USD

Gefängnis REITs

Investieren in Gefängnis-Einrichtungen über Real Estate Investment Trusts

Sie investieren in die Planung, Realisation und Bewirtschaftung von Gefängnisanlagen. Der Erfolg des Geschäfts hängt sehr stark an politischen Faktoren und der regulatorischen Gesetzgebung.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
The GEO Group, IncGEOA116621.490 USD
CoreCivic, IncCXWA2DGL01.370 USD

Agrar REITs

Agrar Real-Estate-Investment-Trusts investieren in die Bewirtschaftung von Farmland oder Waldflächen.

Name (Stand 04/20)Ticker(NYSE)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
Weyerhaeuser CompanyWY85435714.310 USD
Gladstone Land CorporationLANDA1KCL7260 USD

Mortgage-REITs

Mortgage-Realestate-Investment-Trusts (mREITs) leihen Immobilienbesitzer direkt Geld gegen eine Hypothek oder indirekt durch den Ankauf Hypothekenbesicherter Wertpapiere.

Ihre Einnahmen beziehen mREITs aus Zinszahlungen. mREITs werden durch den S&P´s The Global Industry Classification Standard dem Sektor Financial zugeordnet und nicht Real Estate, wie Equity-REITs.

Das Geschäftsmodell von mREITs ist wesentlich komplexer und Zusammenhänge schwerer zu durchschauen, sodass eine gezielte Investition eher für den eingearbeiteten aktiven Anleger sinnvoll sein kann.

Der einfache Anleger kann in mREITs als Teil einer breit diversifizierten Sammelanlage investieren.

Hybrid-REITs

Sie bedienen sich Instrumenten aus beiden zuvor beschriebenen Typen.

Was sind die Vorteile von REITs?

Sie bieten für den Privatanleger eine Reihe von Vorzügen:

Total Return

Der Total Return (TR, deutsch Gesamtrendite) ergibt sich aus der Summe an Dividendenzahlungen und Kursgewinnen/-verlusten über einen betrachteten Zeitraum.

US-REITs (Equity) lieferten im Zeitraum von 1972 bis 2015 durchschnittliche Gesamtrendite von 12% p.a. und damit mehr als der S&P 500 mit 10,3% p.a. im gleichen Zeitraum((Brad Thomas 2016, “The intelligent REIT investor”, Wiley Verlag)). 

Dies mag auf den ersten Blick nicht viel sein, über die Zeit beschleunigt sich der Vorsprung durch den Zinseszins-Effekt jedoch sehr deutlich.

Dividenden-Rendite

Real-Estate-Investment-Trusts weisen auf Grund rechtlicher Vorgaben typischerweise eine höhere Dividendenrendite aus als Standard Aktienindizes oder Rentenpapiere (Anleihen) hoher Bonität.

Dies macht REITs auch zu einem interessanten Investmentvehikel für Einkommensinvestoren.

Mitte April 2020 liegt die Dividendenrendite des FTSE Nareit All Equity REITs Index bei 4,75% und damit deutlich höher als beim S&P 500 Dividend Yield mit 2,13%.

Dabei sind höhere Dividendenrenditen bei Real-Estate-Investment-Trusts eher die Regel als die Ausnahme und sollten einen nicht sofort misstrauisch werden lassen, wie bei Aktien oder Rentenpapieren. Um die steuerlichen Vorteile zu erhalten, müssen REITs nämlich einen Großteil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten.

Liquidität

Real-Estate-Investment-Trusts können börsentäglich gekauft und wieder verkauft werden wie Aktien. Das macht sie zu einem liquiden Investmentvehikel im Vergleich zur direkt gekauften Immobilie, deren Kauf und Verkauf oft Wochen bis Monate dauert.

Diversifikation

Real-Estate-Investment-Trusts sind ein gut geeignetes Instrument, um sein Portfolio gezielt zu diversifizieren. Durch ihre geringere Korrelation zu Aktien und Anleihen sowie sinnvoller Kaufgröße in nahezu jeder Größenordnung, kann das Portfolio gut um die Anlageklasse Immobilienerweitert werden.

Außerdem wird durch den Kauf eines REITs oder REIT-ETFs auch innerhalb der Assetklasse breit gestreut: statt über Kredite gehebelt zwei oder drei Immobilien direkt zu kaufen, kann sich an hunderten oder tausenden Immobilien ohne Hebel beteiligt werden.

Damit einher gehen dann natürlich auch Skaleneffekte, die Kosten für Bewirtschaftung und Verwaltung reduzieren.

Neben der quantitativen Diversifikation ermöglichen sie auch eine regionale Diversifikation über die ganze Welt. Kaum ein Privatinvestor würde Immobilien am anderen Ende der Welt erwerben und bewirtschaften wollen.

Inflationsschutz

Die meisten Mietverträge der US-REITs enthalten eine automatische Mieterhöhung entsprechend einer kalkulierten Inflation. Eine Studie, die rollierende 6-Monats-Zeiträume von 1978-2017 nach Inflationsschutz untersuchte, konnte zeigen, dass REITs (Equity) in 69% der Zeiträume einen Schutz gegen Inflation boten.

Etwas weniger schützte der S&P 500 (Aktien) mit 65% in den betrachteten Zeiträumen((Brad Case 2017, “Are You Worried About Inflation?”, reit.com, entnommen 18.04.2020))

Gezieltes Exposure (aktive Aktienstrategie)

Durch die Vielzahl von teilweise hoch spezialisierten und fokussierten Real-Estate-Investment-Trusts hat der aktive Anleger die Möglichkeit, sein Portfolio einem bestimmten Trend gegenüber bewusst zu exponieren.

Wer an die Zukunft der Digitalisierung glaubt, kann gezielt in Real-Estate-Investment-Trusts aus dem Bereich Datacenter oder Telekommunikationsinfrastruktur investieren.

Was sind die Nachteile von REITs

REITS werden börsentäglich gehandelt und vom Markt bewertet. Das macht die Volatilität sehr viel sichtbarer als bei direkt investierten Immobilien, die nicht laufend bewertet werden.

Durch die Qualitäts- und Transparenzvorschriften sowie den Handel in einem überwiegend effizienten Markt ergibt sich sehr viel seltener die Möglichkeit, ein stark unterbewertetes Unternehmen (“Schnäppchen”) zu kaufen als bei direkten Immobilieninvestments und guter Marktkenntnis.

“Das REIT-Universum ist kein Schnäppchenmarkt”

Luis Pazos

REITs vs. Immobilienfonds

REITs weisen im Vergleich zu offenen Immobilienfonds einige strukturelle Vorteile auf, die vom Privatanleger beachtet werde sollten:

  • REITs lassen sich schnell und unkomplizierte wie Aktien an der Börse handeln
  • es gibt keinen Ausgabeaufschlag
  • günstigere und transparenter Kostenstruktur

Welchen Broker für REITs

Grundsätzlich können viele REITs bei den bekannten inländischen Brokern gehandelt werden. Trotzdem gibt es Gründe für einen Privatanleger, die für einen ausländischen Broker (wie z.B. Captrader*) sprechen:

  1. Günstiger Zugang zur Heimatbörse (US) der meisten REITs. 
  2. Gute Handelbarkeit an der Heimatbörse und damit geringer Spread auch bei Small Cap REITs.
  3. Gutes Kundenfeedback zur Abrechnung von REIT Dividenden. REIT Dividenden setzen sich neben der gewöhnlichen Dividende auch aus dem Return of Capital (RoC) und Capital Gains zusammen.
    Erstattungen aus dem RoC werden rückwirkend aus der Bilanz des Unternehmens berechnet und zuviel gezahlte Quellensteuer durch die Depotbank erstattet.
    In vielen Foren und Gruppen wird sich immer wieder beklagt, dass es bei manchen inländischen Brokern dabei zu Ungenauigkeiten kommt.
    Da Captrader von vielen Einkommensinvestoren genutzt wird, besteht in diesem Bereich eine gewisse Kompetenz (auch beim Support).

Zu beachten ist aber, dass Captrader als Reseller von Interactive Brokers nicht der deutschen Abgeltungssteuer unterliegt und diese am Ende des Jahres selbst mit der Einkommensteuererklärung abgeführt werden muss.

Wer es aber ganz einfach haben will, bleibt bei seinem inländischen Broker, der die Abgeltungssteuer automatisch abführt. Wenn dabei kleinere Ineffizienzen (anrechenbare Quellensteuer) auftreten und man damit leben kann, erspart man sich Arbeit.

REIT-Strategie für Privatanleger

Immobilien-ETF für den passiven Investor

Wer als passiver Privatinvestor in Immobilien investieren will, tut dies am besten mit einem breit diversifizierten ETF. Auch hier lohnt sich ein Blick auf das Factsheet des ETFs, um eine Auswahl gemäß eigener Präferenzen zu treffen.

Denn ETFs mit Immobilien-Exposure unterscheiden sich im Grad der Diversifikation. Manche ETFs investieren in REITs und immobiliennahe Unternehmen. Andere ETFs sind reine REIT-ETFs oder sogar reine Equity-REIT-ETFs ohne einen Anteil an mREITs.

Hier ist jedoch zu beachten, dass ein Großteil der ETFs auf Grund von MIFID 2 in der EU nicht zuverlässig handelbar ist. Nicht zuverlässig bedeutet, dass es bei manchen Brokern trotzdem möglich ist. Eine Frage beim Support kann hier Klarheit bringen.

Die Grenzen zu einer aktiven Strategie verwischen bei REIT-ETFs, die sich nur auf einen Sektor konzentrieren, beziehungsweise einen Sektor komplett ausschließen (zum Beispiel Retail-REITs).

Ein Blick auf die Länderverteilung (regionale Diversifikation) lohnt sich, damit die Auswahl den eigenen Ansprüchen entspricht.

allgemeiner Immobilien-ETF (Stand 04/20)Ticker(FRA)WKNMarktkapitalisierung in Millionen
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETFIQQ6A0LEW81.790 EUR
VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETFTRETA1T6SY183 EUR
REIT-ETF (Stand 04/20)TickerWKNMarktkapitalisierung in Millionen
Vanguard Real Estate ETF (komplettes REIT Universum)VNQA0JEHJ28.370 USD
Schwab Strategic Trust(ex Mortgage REITs und ähnliche)SCHHA1JFE04.640 USD
Residential Real Estate Capped ETF(Housing, Self-Storage und Healthcare)REZA0RM3L385 USD

REIT-Picking für den aktiven Investor – Kennzahlen

Wer einen aktiveren Part beim Investieren im REIT-Universum verfolgen will, sollte schon über mehr Erfahrung vor allem im Bereich Aktien und Kennzahlenanalyse verfügen.

An dieser Stelle wird nur ein grober Überblick über die Besonderheiten bei der Analyse von REITs geboten. Wer sich weiter ins Thema einarbeiten will, kommt an einschlägiger REIT-Literatur nicht vorbei. Auch eine Recherche auf seekingalpha.com kann sehr ergiebig sein.

Bilanzierter Gewinn

Der bilanzierte Gewinn und die daraus abgeleiteten Kennzahlen, wie zum Beispiel das Kurs-Gewinnverhätnis (KGV) haben für REITs kaum eine Aussagekraft. Denn nur ein Teil des bilanzierten Gewinns stammt aus planbaren und wiederkehrenden Einnahmequellen wie Vermietung und Verpachtung.

GuV durch Kauf und Verkauf von Immobilien sind unregelmäßige Einnahmen. Buchhalterische Abschreibungen auf den Immobilienbestand reduzieren den bilanzierten Gewinn, haben aber keine Zahlungswirksamkeit. 

Funds from Operation

Für REITs besser geeignet ist die Kennzahl Funds from Operation (FFO). Der FFO ergibt sich aus dem entsprechend korrigierten bilanzierten Gewinn und spiegelt das Ergebnis aus Vermietungstätigkeit wieder.

Diese Kennzahl kann noch weiter präzisiert werden zum adjusted FFO (aFFO) und Cash available for distribution (CAD).

Leverage 

Das Ausmaß an Leverage (Verwendung von gehebeltem Kapital) sollte immer im Vergleich zu gleichartigen REITs betrachtet werden. Generell kann gesagt werden, dass wenig gehebelte REITs besser aus Krisen hervorgehen als stark gehebelte REITs.

Weiterführende Literatur

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4 Gedanken zu „REITs – Immobilieninvestments für den klein(er)en Geldbeutel“

  1. Vielen Dank für diesen umfangreichen Überblick zum Thema REITs. Meiner Meinung nach bei deutschen Aktionären noch immer eine unterrepräsentierte Anlageform.

    Momentan ergeben sich hier ja viele Sonderangebote, was allerdings auch mit erhöhten Risiken verbunden ist. Ich gehe davon aus, dass es in den stark von Corona betroffenen REITs (Retail, Freizeit, Hotels, Gastronomie) zu Konsolidierungen kommen wird. Wer sich am Ende behaupten wird, ist sicher nicht leicht zu prognostizieren. Und leider verzeichnen die aussichtsreichsten Kandidaten nicht so einen hohen Abschlag, wie ihre schwerer gebeutelten Mitbewerber.

    Beim Lesen deines Artikels ist mir u.a. WY aufgefallen. Bei Agrar-REITs waren die Dividendenrenditen bisher immer vergleichsweise bescheiden. Bei Weyerhaeuser haben wir derzeit aber einen Kurs, den man zuletzt 2011/2012 gesehen hatte. Definitiv interessant, werde ich mir genauer anschauen.

    Viele Grüße
    Mike

    Antworten
    • Hi Mike,

      danke für deinen Kommentar und interessante Ergänzungen!
      Corona bietet gute Einstiegschancen in verschiedene Unternehmen, Retail ist denke ich langfristig keiner davon.
      Bg Florian

      Antworten
  2. Vielen Dank für diesen interessanten Beitrag über Immobilieninvestments. Tatsächlich wusste ich von der Möglichkeit in Immobilien am Aktienmarkt zu investieren, der Begriff REITs ist mir jedoch vollkommen neu.

    Grund für mein Interesse an diesem ganzen Thema ist, dass ich in der Überlegung bin mir meine erste eigene Immobilie zuzulegen. Diesbezüglich habe ich mich auch schon ein wenig über die Finanzierung schlau gelesen.

    Dennoch stelle ich mir die Frage, welche Möglichkeit nun die bessere ist. Da mir je nach Objekt wahrscheinlich nur 10 Prozent Eigenkapital zur Verfügung steht wird die Bank mit einem Risikoaufschlag von rund 0.3 Prozent um die Ecke kommen.

    Macht es generell mehr Sinn das Geld dennoch in eine Eigentumswohnung zu stecken, oder doch in REITs. Über deine/ euere Einschätzung wäre ich sehr erfreut

    LG
    Heinrich

    Antworten
    • Hallo Heinrich,

      danke für deinen Kommentar!

      Die Frage ist hier denke ich, was dein Ziel mit dem Investment ist. REITs haben den Vorteil, dass du per Klick am Rechner kaufst und verkaufst, daher kein Aufwand und einstellige Jahresrenditen.

      Der Vorteil bei einer Immobilie, die du mit z.B. 10% Eigenkapital fremdfinanzierst, ist die Hebelwirkung, was zu einer Eigenkapitalrendite im zweistelligen Bereich führt. Dafür hast du aber auch mehr Aufwand.

      Bg Florian

      Antworten

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