Immobilien als Kapitalanlage – 3 Vorteile

Geldschnurrbart Blog Post

Vor zwei Wochen habe ich bei schönstem Sonnenschein in Stuttgart mein Wochenende im Untergeschoss eines Hotels verbracht. Der Grund: 2 Tage Immobilienoffensive mit spannenden Vorträge & Erfahrungsberichte zum Thema Immobilien als Kapitalanlage. Man lernt am besten von Menschen, die bereits weiter sind in dem Bereich, in dem man sich weiterentwickeln möchte.

Durch Seminare/Kongresse passiert das in komprimierter Form, weshalb es immer noch meine liebste Form der Weiterbildung. Meine Empfehlung: Immopreneur Kongress in Darmstadt. Ganz zu schweigen von den interessanten Menschen, die man kennen lernt – die Atmosphäre von Leuten, die begeistert sind und Dinge gerne direkt umsetzen, ist genial.

Von Erfahrungsberichten der Aufwertung von Wohnimmobilien, Immobilien Flipping (Fix & Flip) dem kreativen Einkauf günstiger Objekte bis hin zu Kniffen in der Zwangsversteigerung war alles dabei. Ich nutze es als Anlass und beschreibe die 3 Hauptvorteile, die ich  bei Investitionen in Immobilien sehe.

Tipp: Ein super Spiel für den Einstieg ist das Brettspiel Cashflow Spiel von Robert T. Kiyosaki.

1. Hebeleffekt bei Immobilien

Der größte Vorteile von Immobilien als Investment ist die Möglichkeit, deine Investition zu hebeln. Was hiermit gemeint ist, erläutere ich an einem Praxisbeispiel aus dem Buch Erfolg mit Wohnimmobilien* von Thomas Knedel.

Er spezialisierte sich auf Wohnimmobilien mit Renovierungs/-Sanierungsbedarf in mittleren Lagen. Im Jahr 2012 erwarb er ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 1970er) mit 7 Wohnungen in der Gegend um Frankfurt am Main.


Die Eckdaten (Merhfamilienhaus, Raum Frankfurt am Main, 2012):
Kaufpreis (verhandelt): 445.000€
Kaufnebenkosten: 53.400€ (ca. 12%)
Renovierung und Sanierung: 70.000€
Gesamtinvestitionskosten: 570.000€


Für die Finanzierung wurde vereinbart: 70.000€ Eigenkapital und 500.000€ Bankdarlehen. Die Gesamtinvestition von 570.000€ wurde somit mit nur 70.000€ eigenen Mitteln finanziert. (Zinssatz: 2,7%, Zinsbindung 10 Jahre, Tilgung 2%).

Die monatlichen Mieterträge abzüglich Kosten (Bewirtschaftung/Mitausfallwagnis, Zinsen) beliefen sich auf 2.098€, die die Mieter Monat für Monat erwirtschaften. Wie lukrativ ist das Investment?

Renditeberechnung:

Gesamtkapitalrendite: (2.098€ x 12 Monate) / 570.000€ = 4,4%

Er erhielt damit 4,4% „Zinsen“ auf seine Gesamtinvestition von 570.000€. Diese Rendite wäre zugleich auch die Eigenkapitalrendite, hätte er sein Investment komplett aus eigenen Mitteln finanziert und nicht „gehebelt“.

Durch die Aufnahme des Bankdarlehens hat er jedoch diese Investition mit nur 70.000€ eigenem Kapital getätigt.

Seine Eigenkapitalrendite auf die von ihm eingesetzten 70.000€ beläuft sich damit auf:

Eigenkapitalrendite: (2.098€ x 12 Monate) / 70.000€ = 36%

Er erhält damit jährlich 36% Rendite auf sein eingesetztes Kapital von 70.000€. Immobilieninvestments lassen sich durch den Einsatz von Fremdkapital hebeln, was derart hohe Eigenkapitalrenditen ermöglicht. Es ist klar, dass wie bei allen Investments Wissen und Erfahrung notwendig sind, um günstig einkaufen zu können, sinnvoll aufzuwerten etc. Generell stellt dies jedoch eindrucksvoll den „Hebeleffekt“ von Immobilien dar.

2. Die Inflation ist dein Freund

Was für das auf der Bank vermeintlich „sicher“ gehortete Geld eine Gefahr ist, nennt sich Inflation. Inflation meint  den Kaufkraftverlust eines Euros in Zukunft. Für 100€, die du heute auf dein Sparbuch legst, kannst du dir in zehn Jahren weniger kaufen als heute. Die Kaufkraft der 100€ nimmt jedes Jahr um die Inflationsrate ab.

Das Statistische Bundesamt ermittelt diesen Kaufkraftverlust für Deutschland anhand eines Warenkorbes, den ein typischer Haushalt in Deutschland regelmäßig einkauft. Das Statische Bundesamt ermittelte beispielsweise im Jahr 2017 eine Inflation von -1,8% gegenüber dem Vorjahr[1]. Hast du beispielsweise einen Betrag von 100.000€ angespart und lässt diesen nun „sicher“ auf deinem Sparbuch, ist dieser Betrag in 20 Jahren nur noch 69.991€ Wert, da du dir in 20 Jahren für 100.000€ nur noch Waren im Wert von 69.991€ kaufen kannst.

Was für Barvermögen einen Nachteil darstellt und dein Geld entwertet, stellt bei Schulden einen Vorteil dar. Durch die Inflation werden auch deine Schulden Jahr für Jahr entwertet. Dies ist ein weiterer Grund, warum Immobilien als Kapitalanlage mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert werden. Durch Immobilieninvestments mit hohem Fremdkapitalanteil wirkt sich die Inflation positiv auf dein Investment aus.

Tipp: Siehe auch unseren Artikel: Mieten oder kaufen?

3. Direkter Einfluss auf deine Investition mit Immobilien

Ein weiterer Vorteil ist, dass du direkten Einfluss auf deine Investition hast. Im Gegensatz zu Aktien, bei denen dein Einfluss auf die Handlungen der Geschäftsführung eher gering ist, kannst du bei einer Immobilie selbst Hand anlegen. Modernisierungen, guter Umgang mit deinen Mietern etc. liegt hier in deiner Hand und in deinem Einflussbereich.

Du kannst selbst aktiv nach Aufwertungspotentialen suchen, hast die Möglichkeit kreativ bei der Immobilienbeschaffung zu sein etc. Kümmerst du dich professionell um deine Immobile, hast du die Möglichkeit aktiv deine Rendite zu erhöhen. Bei wenigen anderen Investments ist dies in dieser Art möglich.

Natürlich kann dies auch als Nachteil gesehen werden, dass Immobilieninvestments einen höheren Aufwand erfordern als beispielsweise Aktien ETFs. Immobilen haben im Sinne eines alternativen Investments auch eine negative Korrelation zum Aktienmarkt, was zusätzliche Diversifikation bringt.

Tipp: Bereit dich gut auf dein Bankgespräch vor, damit dein Banker dich bestmöglich unterstützen kann.

Wer Vorlagen der zahlreichen Dokumente für Immobilieninvestoren, wie Anschreiben Vermieterwechsel, Kündigungsvorlagen, etc. möchte, kann sich die >> Vermieter-Toolbox* << von Dr. Florian Roski anschauen mit über 50 Vorlagen als Word-Dokument.

4. Nebeneffekte wie Beleihung, Steuern und Förderungen

Einen weiteren Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist die Möglichkeit der Beleihung. Auch wenn man theoretisch Aktien und Gold beleihen kann, sind Immobilien im hiesigen als stabil geltenden Markt immer noch Bankers Liebling. Zusätzlich kommen steuerliche Vorteile zur Geltung, da bei vermieteten Immobilien Zinsen, Handwerkerkosten etc. abgesetzt werden können.

Auch gibt es für Immobilien eine Vielzahl an Förderungen wie z.B. das Baukindergeld.

Für Investoren, die bereits in Aktien investiert sind, stellt die Unabhängigkeit der Immobilien vom Aktienmarkt einen weiteren Vorteil dar. Ein breit diversifiziertes Portfolio profitiert davon, neben Aktien auch Immobilien zu beinhalten. Die Renditen von Immobilien haben keine starke Verknüpfung mit dem Aktienmarkt. Ging der Aktienmarkt einige Jahre in den Keller, sind Immobilien diesem Trend nicht oder weniger stark gefolgt.

Tipp: Schau dir Mal diese Leserstory an: Wohnung kaufen und vermieten

5. Immopreneurkongress 2022

Für mich stellen Immobilieninvestments daher eine sehr attraktive Anlageform dar. Auch hier gilt jedoch wie bei allen anderen Investments: Lernen, lernen, lernen. Wer sich in das spannende Thema Immobilen als Kapitalanlage einarbeiten will, findet das nächste passende Event am 14./15.September 2019  in Darmstadt. Spannende Redner und erfahrene Investoren wie Investmentpunk Gerald Hörhan, Jakob Mähren, Thomas Knedel uvm. stellen sich dem wissbegierigen Publikum.

Hier meine Immopreneur Kongress Erfahrungen.

Wie denkst du über Immobilieninvestments? Bist du bereits investiert, was sind deine Erfahrungen? Wie bildest du dich in diesem Themenbereich weiter? Ich freue mich auf deinen Kommentar!

[1] (Destatis, 2017)Inflationsraten Deutschland des Statistischen Bundesamtes

Lerne, dich selbst fit zu machen beim Thema Aktien: Der 6-Wochen Geldschnurrbart-Finanzkurs

Da wir nicht untätig zuschauen möchten, wie das Geld der Bürger auf den Sparkonten von der Inflation jedes Jahr weniger wird, möchten wir aufklären. Der Blog ist ein Baustein, das eBook oder das Buch Rente mit 40 leisten bereits einen Beitrag. Da uns jedoch noch zu viele E-Mails erreichen, dass sich Menschen zu unsicher sind, das Thema Altersvorsorge mit Aktien auch wirklich in die Tat umzusetzen, haben wir einen 6-Wochen Crashkurs erstellt.

Du wirst hierbei mit einem Blick über die Schulter genau angeleitet, wie du dir selbst einen Überblick über deine Finanzen verschaffen kannst, ein System aufbaust mit dem du jeden Monat Geld sparst und du lernst, eine für dich passende Strategie für deinen Vermögensaufbau mit Aktien, ETFs oder anderen Anlageklassen kennen.

Finanzkurs Geldschnurrbart

In nur 4 Schritten zum souveränen Investor

1. FINANZIELLE ZIELE:
Lerne die psychologischen Fallstricke kennen, die zwischen dir und deinem Ziel des Vermögensaufbaus stehen.

2. FINANZ-MANAGEMENT:
Lerne, mit dem enthaltenten Finanzexcel-Tool, wie du den Überblick über deine Finanzen behälts und werde zum Manager deines Geldes.

3. FEHLERVERMEIDUNG
Lerne unnötige Gebühren, Provisionen oder überteuerte Kosten zu vermeiden und steigere so deinen Vermögensaufbau deutlich.

4. SMARTES INVESTIEREN
Lerne, wie du simpel und wissenschaftlich-fundiert investierst. Alle wichtigen Prozesse Schritt-für-Schritt demonstriert.

Inhalt des Geldschnurrbart-Finanzkurses

Modul 0: Einführung: Alles organisatorische und Aufbau sowie Logik hinter dem Kurs.

Modul 1: Motivation: Wichtige individuelle und finanzielle Aspekte, die deine Motivation beeinflussen.

Modul 2: Deine Finanzielle Situation: Psychologische Fallstricke und was du gegen sie tun kannst.

Modul 3: Die Finanzexcel: Die FINANZEXCEL – werde zum erfolgreichen Manager deiner Finanzen.

Modul 4: Grundlagen des Investierens: Das kleine 1×1 des langfristigen Investierens.

Modul 5: In was investieren – Anlageklasse: Kompakter Überblick: Eigenheim, die vermietete Wohnung, Aktien und mehr.

Modul 6: Grundlagen ETF: Beginnend bei typischen Anfängerfehlern hin zum Verständnis rund um den ETF.

Modul 7: Aktiendepot einrichten: Wie viel Geld wann, wo und in was investieren?

Modul 8: Auswahl ETF und Sparplan: Welche Kennzahlen sind wichtig und wie automatisiere ich meinen Vermögensaufbau?

Modul 9: Rebalancing, Crash und Steuer: Wie manage in mein Portfolio im Crash und am Jahresende (Rebalancing, Steuer)

Modul 10: Praxis: Zusatzeinkommen aufbauen: BONUS: Optimierung, Ideen und Praxisbeispiele für Zusatzeinkommen

Finanzkurs Geldschnurrbart

Zum Weiterlesen:

Dein Finanzbauplan in 3 Schritten

Schließe dich 20.000+ finanziellen Selbstentscheidern an. Erhalte neben deinem Finanzbauplan regelmäßig Tipps zum Geld verdienen, Geld sparen und Geld anlegen.

9 Gedanken zu „Immobilien als Kapitalanlage – 3 Vorteile“

  1. Immobilien sind zwar momentan noch nichts für mich, ich mache mir trotzdem häufig Gedanken darüber, ob ich nicht doch in ein paar Jährchen langsam einsteigen soll – wenn ausreichend Kapital vorhanden ist. Was mich am meisten abschreckt: Die tatsächlichen, durchschnittlichen (statistischen) Renditen der Vermieter. Alles andere als rosig…

    Für mich stellen sich Immobilien auch fast schon als unternehmerische Tätigkeit dar und da macht die Betrachtung der Eigenkapitalrendite zwar grundsätzlich Sinn, ist jedoch mit Vorsicht zu genießen. Jedes Investment/Business, das mittels eigener Arbeitskraft „gepusht“ werden kann, kann die Eigenkapitalrendite sehr hoch erscheinen lassen. Oft sogar gegen unendlich streben lassen (natürlich nicht bei Immobilien). Trotzdem eine absolut interessante Form, relativ rasch Vermögen aufzubauen.

    Als Laie aber keinesfalls machbar. Außerdem kann der Hebel (wie bei allen Investments mit FK) auch in die andere Richtung wirken. Und wenn man sich da verkalkuliert, ist die Gesamtkapitalrendite vielleicht sogar leicht negativ, die Eigenkapitalrendite dagegen katastrophal.

    Vorerst probiere ich mich daher mal an ETFs mit einem überschaubaren Anteil an Fremdkapital. Bei Interesse: Das Modell mit Ratenkredit+Wertpapierkredit

    https://depotstudent.de/aktienkauf-mit-ratenkredit-und-wertpapierkredit-%c2%ad-kombination-der-goetter/

    Das mit Immobilien überlege ich mir aber weiterhin. Ist nämlich auch eine absolut interessante Möglichkeit, eine abbezahlte Immobilie zu beleihen und mit dem günstigen Fremdkapital in Aktien/ETFs zu gehen.

    Grüße
    Dominik

    Antworten
    • Hi Dominik,

      danke für deinen Kommentar. Die durchschnittlichen Renditen der Kleinvermieter (Vermieter weniger Mietobjekte) liegen unter 2% (Die Studie beruhte jedoch auf mündlichen Befragungen der Vermieter und Selbsteinschätzung von Aspekten wie Wertsteigerung etc. und ist daher mit Vorsicht zu genießen) das stimmt. Wie jedoch bei allen Investmentarten muss man sich auskennen. Viele private Vermieter kennen sich nicht aus und haben lediglich am Stammtisch gehört, dass Wohnungen eine gute Anlage seien etc. Sie haben jedoch nie Renditen berechnet etc. Wenn ich auf Veranstaltungen wie dem Immopreneurkongress (http://bit.ly/immkongress) bin und mit Leuten sprechen, die sich hierbei auskennen und mehrere Wohnungen vermieten, sind ihre Renditen deutlich höher. Daher gilt wie immer: Investiere nur in das, was du verstehst. Ohne Arbeit geht es hier auch nicht. Definitv zu Beginn kein passives Einkommen. Die Gefahr eines großen Fremdkapitalanteils muss man sich natürlich bewusst sein, da hast du Recht.

      Eine gute Woche dir,
      lg Geldschnurrbart

      Antworten
  2. Die Rechnung die aufgestellt wird stimmt zwar, ist aber kein reales Investment was ich empfehlen würde. Wie du beschreibst, beläuft sich der Kapitaldienst (2,7 %Zinsen+ 2%Tilgung) auf 4,7 % . Das macht monatlich 2232 €. Den Mieteinnahmen von 2098 € gegenüber ist das nicht sehr lukrativ. Mietausfall, Instandhaltung o.ä wurden nicht berücksichtigt. Die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung von 10 Jahren ,sollten die Zinsen steigen, wird kaum möglich wenn nicht weiteres Kapital bis dahin vorhanden ist.
    Nicht falsch verstehen, ich betreibe selbst diese Art vom investieren aber bei deinem Beispiel wird das Invest alles andere als passiv werden.
    Grüße
    Michael

    Antworten
    • Hallo Michael,

      vielen Dank für deinen Kommentar.
      Das Investment ist ein Fallbeispiel des Autors Thomas Knedel und hat real stattgefunden. Der Kapitaldienst von 4,7% (Zins und Tilgung) beläuft sich auf 1958€ monatlich (4,7% p.a. von 500.000€ Kredit). Die Mieteinnahmen von 2.098€ sind bereits reduziert um Mietausfallwagnis, Instandhaltung, Bewirtschaftungskosten. Passiv ist eine Investition in vermietete Immobilien nie, jedoch sind hier höhere Eigenkapitalrenditen möglich, wenn man sich auskennt und Arbeit in das Projekt steckt. Wie sind deine Erfahrungen bezüglich Renditen/Aufwand?
      Eine gute Woche dir,
      Lg, Geldschnurrbart

      Antworten
  3. Ein sehr schöner Artikel.
    Ich gebe Dominik recht. Immobilien können sehr viel Zeit in Anspruch nehmen und auch sind die Renditen nicht immer rosig.
    Trotzdem sind Immobilien eine sehr interessante Geldanlage, bei der es viele verschiedene Wege gibt.

    Antworten
    • Hi Julius,

      danke für deinen Kommentar. Das sehe ich auch so. Verschiedene Wege gibt es und die Möglichkeit der Einflussnahme auf das Investitionsobjekt sind größer als beim Investieren in Aktien-ETFs. Wer das mag, hat die Chance mit höheren Renditen belohnt zu werden, bei entsprechendem Aufwand und Fachwissen.

      Eine gute Woche dir,
      lg Geldschnurrbart

      Antworten
  4. Moin Florian,

    schöner Artikel zu den Vorteilen von Immobilieninvstements.

    Das sind auch die Gründe warum ich mich für Immobilien entschieden habe. Aktuell ist es nur schwierig interessante Investments zu finden.

    Einen wichtigen Vorteil hast du aber außen vorgelassen:

    Du baust dir ein weiteres monatliches Einkommen auf. Welches oft (aufgrund des Hebels) höher ausfällt als bei den meisten anderen Kapitalanlagen.

    Zu deiner Frage. Ich bilde mich in diesem Bereich mittels Büchern und Stammtischgesprächen weiter.

    Seminare, Workshops und Kongresse sind nicht ganz so mein Ding. Trotzdem kann man daraus auch sehr viel lernen.

    Viele Grüße

    Björn

    Antworten
  5. Interessant, dass man beim kauf von Immobilien als Kapitalanlage die Inflation als positiven Faktor verstehen kann. Ich denke auch darüber nach mir mit ein paar Freunden eine solche Immobilie zu kaufen. Aber wir sind uns noch nicht ganz sicher, welche Hausverwaltung wir schlussendlich beauftragen würden.

    Antworten

Schreibe einen Kommentar

Das könnte dir auch gefallen