Mieten oder kaufen? Wer mietet, zahlt nicht immer drauf!

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Die Küchenwände nach Lust und Laune bunt streichen, endlich einen Hund adoptieren und das Allerbeste: Wir verschenken keine Monatsmieten mehr an unseren Vermieter! Für viele Deutsche ist ein Eigenheim untrennbar mit finanzieller Sicherheit verbunden. Aber ist die Eigentumswohnung oder das Haus wirklich die beste Anlage für die Zukunft? Haben Hausbesitzer tatsächlich mehr Euros in der Tasche als Mieter? Nein!

Die simple Gleichung: Kauf = Gewinn und Miete = Verlust geht viel seltener auf, als wir denken.

Nicht immer zahlt der Mieter drauf und der Käufer nicht. Die vielleicht größte Finanzentscheidung des Lebens auf dieser oberflächlichen Annahme zu basieren, ist etwa so zielführend, wie ohne Training einen Triathlon zu laufen, weil „Sport gut ist für die Gesundheit“.

Das kann klappen, wird aller Wahrscheinlichkeit nach aber eher zur Plackerei als zum Vergnügen. Viel Spaß mit dem Gastbeitrag von Immobiliensachverständigem Max Karaenke.

Käufer verschenken viel Geld

Sagen wir mal, Nachbarin Karla will heiraten. Sie und ihr Verlobter meinen es ernst. Deshalb nehmen sie ein Darlehen auf und kaufen ein Haus in einem Vorstadtviertel mit guten Schulen und vielen Supermärkten.

„Als Hausbesitzer bin ich von der Krux monatlicher Mietausgaben befreit und habe deshalb jeden Monat mehr auf dem Konto“, nimmt Karla an.

Das klingt auf den ersten Blick plausibel.

Aber: Das aufgenommene Darlehen ist mit hohen Kosten verbunden. In den nächsten 10 bis 12 Jahren werden diese Monat für Monat an die Bank bezahlt – verschenktes Geld also! Erst danach geht es an die eigentliche Kreditsumme – und daran, das Haus tatsächlich abzuzahlen.

Zusätzlich treiben hohe Einmalkosten wie Steuern, Maklerprovision und Notarkosten den Kaufpreis in die Höhe. Für ein 300.000 €-Haus bezahlt Karla deshalb knapp 335.000 €.

Monatliche Wohnkosten fallen auch beim Eigenheim an

Karla und ihr Verlobter zahlen also jeden Monat brav an ihrem Darlehen. Und sonst?

Monatliche Ausgaben gibt es beim Eigenheim ebenso wie bei der Mietwohnung – und sie enden auch dann nicht, wenn die Schulden abbezahlt sind.

Einerseits sind das die Betriebskosten und verschiedene Versicherungen. Andererseits fließen auch regelmäßige Instandhaltungskosten ein: Fenster streichen, Garten pflegen und Heizung reinigen lassen zum Beispiel. All das ist – je nach Zustand der Immobilie – teurer oder günstiger, aber nie billig.

Bleiben laufende Wartungsarbeiten unerledigt, verwandeln sie sich irgendwann in (noch) kostenintensivere Reparaturen, die oft überraschend sichtbar werden und dann zeitnah erledigt werden müssen.

Ein neues Garagendach zum Beispiel kann nicht jahrelang warten, weil es sonst auf Karlas Auto fällt. Die Reparatur kostet zwar nur einmalig viel Geld, treibt aber langfristig gerechnet die durchschnittlichen monatlichen Kosten in die Höhe.

Ist Mieten auf lange Sicht nicht trotzdem teurer?

Über einen sehr langen Zeitraum (ab rund 40 Jahren) gerechnet steigen Käufer bei den Wohnkosten tatsächlich günstiger aus als Mieter. Mieter müssen schließlich auch regelmäßige Erhöhungen von Monatsmiete und Betriebskosten einrechnen. Für Hausbesitzer werden nur die Betriebskosten teurer.

Aber: Wer mietet, kann gleichzeitig trotzdem sinnvoll investieren und sein Erspartes vermehren – zum Beispiel mit Aktien. Und das ist der Punkt, den viele kaufbereite Deutsche übersehen:

Mieter ebenso wie Käufer vergrößern ihr Eigenkapital auf unterschiedliche Art. Und Mietern entgehen tatsächlich potenzielle Gewinne – Käufern allerdings auch.

Es entstehen Opportunitätskosten, wie Ökonomen sagen.

Das sind keine tatsächlichen Ausgaben, sondern entgangene Gewinne. Karla zum Beispiel hat Opportunitätskosten, weil sie ihr ganzes Geld in ihr Eigenheim investiert, dafür aber keine Facebook-Aktien gekauft hat. Deshalb profitiert sie auch nicht von deren rasanter Wertsteigerung.

Ihr Arbeitskollege Markus hat bei den Zuckerberg-Aktien zugeschlagen und reibt sich jetzt die Hände.

Dafür wohnt er aber weiterhin zur Miete und hat ebenfalls Opportunitätskosten. Zum Beispiel dann, wenn Karlas Vorstadtbezirk plötzlich immer beliebter wird und ihr Haus stetig an Wert gewinnt.

Allerdings ist das ein sehr positives Szenario, denn:

Nicht jede Immobilie wird im Laufe der Zeit mehr wert

Ob eine Immobilie an Wert gewinnt oder verliert, hängt vor allem von ihrer Lage ab.

In bestimmten Gegenden Deutschlands steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Dort steigen gleichzeitig auch die Immobilienpreise.

In anderen Bereichen aber passiert genau das Gegenteil – und dort fällt der Immobilienwert.

Laut Postbank zum Beispiel können sich Immobilienbesitzer im Süden Deutschlands – und ganz besonders in Bayern – bis 2030 über Wertsteigerungen zwischen 1 % und 4 % freuen!

In den Bezirken rund um Leipzig, Dresden und Magdeburg sieht es aber deutlich weniger gut aus. Hier ist bis 2030 sogar mit einem Wertverlust von über 2,5 % zu rechnen. Und da hilft leider auch der gepflegteste Rasen der Nachbarschaft nicht viel.

Der Kaufpreisfaktor: Guter Kaufindikator

Der Kaufpreisfaktor kann Auskunft darüber geben, ob es sich lohnt, eine bestimmte Wohnung oder ein Haus zu kaufen.

Er wird berechnet aus: Netto-Kaufpreis/ Jahresnettokaltmiete.

Ist er niedriger als 22, ist die Immobilie eine preisgünstige Investition. Bei genau 22 lohnt sich der Kauf. Bis zu 25 Jahresnettokaltmieten dürfen im Kaufpreis enthalten sein. Liegt der Kaufpreisfaktor darüber, ist die Wohnung oder das Haus zu teuer bzw. wirf keine Rendite ab. Dann spekulierst du höchstens auf eine Wertsteigerung der Immobilie.

In vielen Großstädten (Berlin, Hamburg und München zum Beispiel) kostet eine 75 m² große Wohnung zum Beispiel fast 30 Jahresnettokaltmieten. Im Falle Regensburg sind es sogar 31,6.

Übersetzt heißt das: Wer eher im Stadtflair als in der Landliebe aufblüht, steigt mit einer Mietwohnung meist finanziell besser aus als mit dem Kauf.

Wie gut sind Immobilien als langfristige Investition?

Die Garantie für eine gemütliche Pension ohne finanzielle Sorgen gibt es leider mit keiner Immobilie zu kaufen. Haus und Eigentumswohnung sind zwar inflationsresistent und auch recht wertbeständig.

Aber: Als Investment sind sie träge und aufwandsintensiv und gewinnen nicht immer an Wert.

Wenn die Immobilienbesitzerin Karla zum Beispiel eines Tages schnell flüssiges Kapital braucht, macht sie mit dem Immobilienverkauf unter Zeitdruck höchstwahrscheinlich eher einen Verlust als einen Gewinn.

Aber wenn nicht Immobilie, was dann? Eine gute Investitionsmöglichkeit sind Wertpapiere. Diese haben in der Regel eine steilere Wertsteigerung als Immobilien. Wer seine Wertpapiere breit streut, reduziert außerdem das Risikopotenzial. Und Aktien des DAX (Deutscher Aktienindex) bringen eine gute Rendite – nämlich rund 7 % in den vergangenen 100 Jahren (trotz Finanzcrashs).

Ein weiterer Vorteil: Aktien als Investition sind sehr flexibel. Sie können ohne großen Verlust in liquides Kapital umgewandelt werden.

Kauf oder Miete – was ist nun also besser?

Wie lautet nun also das Fazit – ist kaufen doch schlechter als mieten?

Nein, keineswegs! Wir sprechen hier einfach über zwei grundverschiedene Dinge.

Wer ein Haus kauft, genießt völlige Freiheit bei der Gestaltung seines Wohnortes, muss sich keine Sorgen um Mieterhöhungen machen und hat auch trotz eventuellem Wertverlust ein Dach über dem Kopf. Im Moment sind Kredite außerdem recht günstig und werden durch die Inflation noch etwas billiger. Der Zeitpunkt für den Kauf wäre also nicht schlecht.

Aber: Mieter sind flexibel, können ihr Geld unkompliziert investieren und reinvestieren und brauchen sich weder um Reparaturen noch um Instandhaltungskosten sorgen. Denn auch das ist ein Punkt, der gerne vergessen wird:

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, hat immer etwas zu tun! Vom tropfenden Wasserhahn bis zum schimmelnden Garagendach wirst du dich selbst um sämtliche anfallenden Arbeiten kümmern müssen – und das nimmt viel Zeit in Anspruch.

Ob du als Käufer oder Mieter besser beraten bist, hängt von deiner individuellen Situation, von deinen langfristigen Wohn-, Familien- und Karriereplänen, und natürlich ganz besonders von deiner Vorliebe ab. Lass dir Zeit bei der Kaufentscheidung, rechne verschiedenste Szenarien durch, sprich mit langjährigen Mietern und Käufern und mach dann das, was für dich persönlich am sinnvollsten ist – ohne auf Binsenweisheiten zu hören!


Max Karaenke, Immobilien-Sachverständiger

Über den Autor

Max Karaenke: Nach meinem klassischen BWL Studium in München habe ich in Oestrich-Winkel Immobilienökonomie studiert und mich als Dipl. Sachverständiger (DIA) weitergebildet. Mit 25 habe ich mich in der Immobilienbranche selbstständig gemacht und arbeite zur Zeit überwiegend als Sachverständiger für Gerichte, Unternehmen und Privatpersonen. Ein häufiger Grund für die Gutachtenerstattung für Privatpersonen ist die Bewertung von Immobilien für die Festsetzung der Erbschaftssteuer vom Finanzamt . Wenn ich nicht arbeite liegt meine Aufmerksamkeit auf meinen Kindern.

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